진희선 전 서울시 부시장 '대한민국 부동산 트렌트' 발간

당신이 집이 있든 없든 부동산 트렌드는 반드시 알아야 한다!...전 서울시 부시장이 들려주는 대한민국 부동산 정책과 부동산 십계명

[아시아경제 박종일 기자] 진희선 전 서울시 행정2부시장이 '대한민국 부동산 트렌트'란 역저를 발간했다.

진 전 부시장은 퇴임 후 모교인 연세대 특임교수로 재직하면서 그동안 공직 생활하면서 정리한 내용을 중심으로 '대한민국 부동산 트렌트'란 제목의 책을 발간한 것이다.

진 전 부시장은 "집값이 계속해서 오르고 있다. 2008년 미국발 세계금융위기 영향으로 저점을 찍었던 집값은 2014년을 기준으로 회복된 후 2015년 정도부터 계속해서 상승하기 시작했다"며 "세월호 사건과 국정농단, 촛불집회와 대통령 탄핵, 정권 교체 등 굵직한 사회적 사건에 묻혀있던 집값 상승은 문재인 정부가 출범하고 안정화 궤도에 오른 2017~2018년에 들어서부터 많은 주목을 받기 시작했다"고 분석했다.

또 "이에 정부는 '부동산 시장을 반드시 안정시키겠다'는 슬로건 아래 25번에 달하는 부동산 정책을 내놓지만 큰 효과가 없는 듯 보인다"며 책을 쓴 동기를 적었다.

이어 이런 상황 속에서 어떤 사람들은 정부가 무리하게 부동산에 손을 대려고 하는 것을 비판, 또 어떤 사람들은 정부가 부동산에 더 강력하게 손을 대지 않는 것을 비판한다. 젊은이들은 ‘영끌’이라도 해서 집을 사야 하는지 고민, 평생 번 돈으로 집 한 채 사서 자산을 보유하고 있는 은퇴세대는 점점 늘어나는 세금에 불만이 많다는 점도 비판했다.

특히 "정부의 부동산 정책은 왜 항상 부정적인 결과를 불러오는 것처럼 보일까? 모든 국민을 만족시킬 수 있는 부동산 정책이라는 것은 존재할까? 성공적인 부동산 투자를 하려면 어떻게 정보를 읽어야 하는 걸까?" 등을 놓고 고민의 흔적을 내보였다.

1987년 기술고등고시에 합격, 공직의 길에 들어선 후 2020년에 서울시 행정2부시장으로 퇴임하기까지 32년간 서울시에 몸담았던 진희선 교수는 '서울시 부시장이 말하는 대한민국 부동산 트렌드'를 통해 부동산의 근본적 속성, 정부의 부동산 정책이 항상 실패하는 것처럼 보이는 이유, 부동산 가격을 예측할 수 없는 원인 등을 날카롭게 분석하면서 정부가 앞으로 세워야 할 장기적인 부동산 정책과 내집마련을 목표로 하는 사람들이 알아햐 할 부동산 트렌드에 대해 무릎을 칠 만한 명쾌한 인사이트를 제공한다.

특히 진 교수가 이 책을 통해서 강조하는 것은 다음과 같다.

1. 땅의 가치는 개인의 노력만으로 창출이 불가능하기에 시장경제 자본주의 경제구조하에서도 땅은 공적 소유의 성질을 가지고 있다.

2. 그 어떤 부동산 관련 정책도 단기간에 효과를 보이는 것은 불가능하며, 오랫동안 다양한 요소의 영향을 받되, 일정한 방향성을 가지고 있는 것은 분명하다.

3. 부동산을 자산 증식의 수단으로 사용하는 것을 인정하되, 그 과정에서 일어날 수 있는 부당이득을 환수하고 주거불안에 시달리는 사람들을 위한 대책에 주력해야 한다.

또 진희선 교수는 토지은행을 통한 안정적인 토지공급체계 확립, 건물·건축 용도의 범용화, 사회주택 및 공동체주택의 시도, 주택 관련 세제의 혁신적 개편, 지방정부의 부동산 정책 관련 권한 분담 등 현재 부동산 정책의 입안 및 집행권자들에게 큰 도움이 될 만한 제안을 들려주고 있다.

이와 함께, 다른 한편으로는 집값의 단기적 등락, 정책의 단기적 변화에 일희일비, 무리한 탐욕으로 스스로를 망치는 일이 없도록 건강한 부동산 투자의 십계명을 제시한다.

[저자 학력]

서울대 최고건설위과정(ACPMP) 수료

연세대학교 도시공학박사

미국 아이오와주립대 도시계획석사

연세대학교 건축공학사

[저자 약력]

現 연세대 도시공학과 특임교수

前 서울특별시 행정2부시장

전남 함평 출생(1964년)

제23회 기술고등고시 합격(1987년)

기술사(1998년), 건축사(1999년)

홍조근정훈장(2013년)

목차

머리말 2

추천사 17

1장 부동산은 인간 역사에 늘 문제가 많은 논쟁거리

1. 인간의 생존 조건, 집 ?31

2. 역사발전의 시대적 산물, 부동산? 39

3. 토지 소유권 논쟁? 47

2장 예상치 못한 이상 조짐, 집값이 너무나 올라

1. 주택가격 얼마나 올랐기에? 65

2. 다섯 배 차이 나는 주택가격 상승률 ?80

3. 주택가격 상승요인 ?89

4. 금리와 유동자금? 97

5. 주택공급 충분한가? ?107

3장 부동산값 폭등은 모두에게 고통

1. ‘하우스푸어’에서 ‘영끌이’까지?126

2. 양극화를 심화시키는 부동산?144

3. 세금으로 집값 잡을 수 있나??156

4. 여의도·용산 통개발, 집값 폭등 논란?179

4장 정부의 비상 대책! 그렇지만, 결과는?

1. 역대 정부의 부동산 정책?194

2. 부동산 시장에서 정부 역할?227

3. 도덕주의와 자유시장경제?249

4. 부동산과 정치, 선거, 그리고 언론?257

5장 대한민국 부동산 어디로 가나?

1. 부동산 시장 전망?264

2. 주택의 다양한 속성?272

3. 바람직한 주택시장 미래?281

[부록] 부동산 십계명306

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추천사

부동산 시장, 파도를 보지 말고 바람을 보라!

문주현 _ 엠디엠그룹 회장, 前 한국부동산개발협회 회장

디벨로퍼로서 내 이름 석자만을 걸고 부동산 시장에 뛰어든 지 벌써 30년이 지났다. 그동안 나는 업계는 물론 공무원과 정치인에 이르기까지 많은 사람들을 만났다. 그 수많은 인연들 가운에 진희선 부시장은 부동산 시장의 큰 흐름을 함께 이야기할 수 있는 몇 안 되는 전문가라 할 수 있다. 오랜 행정경험과 폭넓은 전문지식에서 배어나오는 저자의 탁월한 식견은 업계에 오랫동안 몸을 담고 있는 나로서도 겸허히 귀를 기울이게 만든다.

30여 년의 공직자로서의 모습에서 이제 학교에서 그동안의 행정경험과 지식을 바탕으로 강의와 저술활동을 하고 있는 교수로서의 그의 모습 또한 낯설지가 않다. 몇 번의 강의를 통해 대한민국 부동산 30년의 집값의 출렁거림과 앞으로의 부동산 변화를 준비해야 하는 그의 인사이트를 이미 접했기 때문일 것이다. 그리고 이 책은 바로 그러한 저자의 관점이 그대로 담겨있는 책이다.

주택공급과 부동산 시장의 안정을 위해 30여 년을 공직에서 일해 온 저자가 부동산 정책과 시장에 대한 이야기를 하는 것이 쉽지 않았을 것이다. 조심스럽게 꺼내 놓은 모든 이야기들에는 30년 동안 숙고해온 그의 생각이 고스란히 담겨있다. 그리고 그 생각은 지금 당장 집을 사야 할 것인지를 고민하는 문제를 넘어, 앞으로 대한민국의 부동산 미래가 어떤 방향으로 가야 할지를 이야기하고 있다. 저자는 지난 30년 부동산의 변화 속에서 교훈이 있다고 말하고 있다. 시장의 변화에서 얻는 중요한 교훈 중에 변화의 양상인 파도를 보지 말고, 그 원인인 바람을 보라는 말이 있다. 이 책은 바로 그러한 관점에서 도시공학을 공부하는 사람들은 물론, 부동산 개발 관련 업계 종사자에 이르기까지, 부동산에 관심이 있는 사람이라면 누구라도 한 번은 꼭 관심을 갖고 봐야 할 책이다.

나는 인생도 사업도 항상 도전의 연속이라고 생각한다. 물론 도전을 위해서는 과거의 경험을 바탕으로 철저한 준비가 필요하며 뼈를 깎는 노력과 지치지 않는 열정이 필요하다. 그리고 그 과정에서 얻은 교훈과 경험을 헛되이 낭비하지 않아야 한다. 그것이 곧 위기를 기회로 만드는 비결이다.

모두의 불만이 되어 버린 대한민국 부동산, 이 책을 통해 진희선 교수의 관점을 빌어 독자들이 지금의 위기를 넘어 새로운 기회를 찾을 수 있길 기대한다.

30년 공직자의 부동산 진언서眞言書

김경민 _ 서울대 환경대학원 교수, 하버드 도시계획·부동산 박사

아래의 질문을 던진다.

“대한민국 부동산에서 절대적으로 가장 큰 비중을 차지하는 지역은?”

위의 우문에 대한 답은 모두가 예상하듯이 ‘서울’이다.

대한민국의 모든 도시들이 서울의 가격 트렌드를 따라가지는 않는다고 하더라도, 서울 주택 가격이 참조대상이 됨을 부인할 수 없다. 그리고 수도권의 집값은 절대적으로 서울의 영향권에 있다. 서울시장이라는 자리는 선거를 통해 뽑히는 선출직이다. 그렇기에 서울시 부시장이라는 직책은 수도 서울을 총괄하는 행정가들이 오를 수 있는 정점이다. 저자 진희선 교수는 서울시 부시장이라는 위치에서 서울시의 주거문제를 고민하고 정책을 수립 집행한 전문가다. 따라서 그의 서울시 부동산 시장에 대한 분석과 통찰은 매우 남다르다.

저자는 지금은 잊힌 단어가 된 ‘하우스푸어’를 상기시키면서 글을 시작한다. 지금이야 생소하겠지만, 불과 10년 전만 하더라도 ‘집이 있는 거지’라는 뜻의 하우스푸어는 핫 이슈였다. 집값이 정체되어 있고 집이라는 자산에 돈이 묶여 있기에, 가처분소득이 적어졌고 다른 경제활동에 제약이 있다는 것이다. 부동산은 현재처럼 반드시 가져야 할 재화가 아니었고 천덕꾸러기였다. 따라서 저자는 ‘영끌’로 대변되는 현 시점의 문제도 중요하나, 시각을 더 넓혀서 과거에는 부동산이 어떻게 기억이 되었고 가격의 흐름은 어떠하였는지를 살펴보고 있다. 또한, 다양한 데이터를 활용한 부동산 시장 상승 요인에 대한 분석은 정책 설계자와 집행자의 경륜을 느끼게 한다. 저금리로 인한 유동성이 부동산시장에 미친 영향에 대한 지적 그리고 일반인의 인식과는 달리 2018년 이후 서울시 아파트 공급 물량이 결코 적지 않았다는 부분은 데이터로 바라본 현실 분석의 날카로움을 더한다. 그리고 40년 전 함평 농지가격과 강남 아파트 가격에 대한 비교 그리고 토지공개념에 대한 논의가 박정희시대에서 기인한다는 설명은 이 책이 주는 소소하지만 재미있는 디테일이다.

이 책은 글로벌한 시각을 견지한 책이다. 부동산 세제 변화 필요성을 비롯한 다양한 정책 설명의 경우, 해외 사례와 비교하면서 우리의 현황을 곱씹고 있다. 우리에게 어떤 정책적 혁신이 왜 필요한지를 일반 독자들이 이해하기 쉽게 친절히 설명하고 있다. 역대 정권의 부동산 정책을 바라본 제4장은 우리나라 부동산 정책의 역사를 균형잡힌 시각에서 설명한 부분이다. 정책 설계와 집행의 적시성이 왜 중요한지, 그리고 잘못 설계된 정책의 부작용은 무엇인지, 정책 집행에 있어서의 리더십이 어떤 결과를 만들어내는지에 대한 설명은 정통행정가의 날카로운 식견을 보여준다. 부동산 폭등으로 많은 사람들이 힘들어하는 이때, 위정자와 행정가들이 반드시 되새겨야 할 지점이다.

부동산은 사이클이 있는 시장이다. 한 방향으로 움직이는 - 영원한 대세 상승과 영원한 대세 폭락은 없다. 가격이 지나치게 상승하였다면, 그 내리막은 깊을지 모른다. 그래서 책 말미의 한 문장은 큰 울림을 준다.

“비싼 대가를 치르고 맞이한 위기를 헛되이 낭비하지 말자.”

2022년에는 대선과 지방선거가 있다. 정책집행자들이 반드시 되새겨야 할 대목이다.

박종일 기자 dream@asiae.co.kr