[르포] 오늘 용산 일대 토지거래허가구역 지정… "소규모 지분 틈새 찾기할 듯"

용산 정비창 일대 개발구역 가보니

일정 기준 넘는 토지 취득 땐
이용목적 명시해 허가 받아야

이번주부터 상담전화 거의 끊겨
지금은 실수요자들도 눈치만

임대물량 많아 부정적 전망 속
"재개발 추진 동력" 기대감도

서울 용산구 한강로동 정비창 부지 전경 (사진=이춘희 기자)

[아시아경제 이춘희 기자] "반짝 달아올랐는데 주말 이후로는 발길이 뚝 끊어졌습니다."(한강로 A공인중개사사무소 대표)

13일 오후 방문한 서울 용산 철도정비창 주변 중개업소들은 한산한 모습이었다. 며칠 전까지만 해도 투자자들의 발길이 이어지던 모습과는 정반대였다. 정비창 부지와 맞닿은 정비창전면1구역에 위치한 A공인중개사사무소 대표는 "지난주 정부가 정비창 부지 주택 공급 계획을 발표한 직후에는 개발 기대감에 손님들이 늘었는데 토지거래허가구역 지정 소식에 다시 한산해졌다"고 전했다.

인근 이촌2동 역시 분위기는 비슷했다. 이 지역은 한강변의 몇몇 고층 아파트 외에는 낡고 오래된 노후주택이 밀집한 곳이다. 이 지역 B공인중개사사무소 관계자는 "정비창 부지 개발 발표 직후에는 매수자의 발길이 이어지며 실제 거래 성사도 이뤄졌었다"며 "하지만 이번주 들어서는 문의가 거의 끊긴 상황"이라고 설명했다. 허가구역 지정으로 사실상 거래가 불가능해졌기 때문이라는 것이다.

지난주 용산 일대 부동산 시장을 달군 것은 지난 6일 정부가 발표한 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'이었다. 용산 정비창 부지에 8000가구의 대규모 주택을 공급하겠다는 내용이 포함되면서 주변 노후 주택가의 재개발ㆍ재건축 지분 가치가 뛸 것이라는 기대감에 투자자들이 몰려든 것이다.

하지만 국토교통부가 투기 차단을 위해 14일 중앙도시계획위원회를 개최, 이 일대를 토지거래허가구역으로 지정키로 하면서 불과 일주일 만에 시장은 차분함을 되찾은 분위기다. 이날 중도위에서에는 용산구 원효로ㆍ한강로ㆍ이촌ㆍ신계동 등 정비창 개발 후광 효과가 기대되는 주변 지역을 폭넓게 허가구역으로 지정할 것으로 전해졌다.

허가구역으로 지정되면 5일 후부터 효력이 발생하기 때문에 이르면 19일부터 용도지역별로 일정 면적 이상의 토지 거래는 구청의 사전 허가 없이는 불가능해진다. 허가 없이 이뤄진 거래계약은 법적으로 무효가 되기 때문이다.

이 지역 C공인중개사사무소 관계자는 "허가구역 내 거래에 대해서는 자금 조달 방법까지 세세히 들여다볼 것이라는 관측 때문에 실수요자들조차 움츠러드는 분위기"라며 "당분간 거래가 위축될 수 밖에 없을 것 같다"고 내다봤다. 인근 D공인중개사사무소 관계자 역시 "허가구역 지정 전에 급하게 팔아달라는 매도자들이 있지만 쉽지 않을것 같다"고 전했다.

특히 주거지역의 경우 원칙은 180㎡ 초과 토지가 허가대상이지만 국토부는 기준을 법적으로 허용하고 있는 최소치(기준면적의 10분의 1)인 18㎡로 확대하는 등 엄격한 규제에 나설 것으로 보인다.

서울 용산구 이촌2동 일대 (사진=이춘희 기자)

다만 현장에서는 허가구역으로 지정이 되더라도 여전히 '틈새'는 있다는 관측도 제기됐다. D공인중개사사무소 관계자는 "허가대상 면적 기준을 최소치인 18㎡로 낮추더라도 이보다 규모가 작은 소규모 지분 거래는 오히려 수요가 늘어날 것"이라고 말했다. 이 일대 노후 아파트나 연립의 대지지분이 12~15㎡인 곳이 많다는 것이다.

한편 정부의 정비창 부지 개발에 대한 주변 반응은 엇갈렸다. 정비창 부지 개발과정에서 아파트 비중이 너무 높아 국제 업무중심지구라는 이미지가 약해질 우려가 있는 데다 임대주택 물량이 너무 많은 것도 호재라고 보기 어렵다는 것이 주변 중개업소들의 반응이다.

반면 13년 이상 멈춰선 개발이 재개되는 만큼 주변 재개발ㆍ재건축 추진동력이 생겼다는 반응도 만만치 않다. 실제로 이촌동의 경우 이촌1주택재정비, 이촌시범ㆍ미도연립, 중산시범 등 3개 구역으로 나뉘어 재건축이 추진 중이지만 그동안 정비창 부지 개발 방안이 확정되지 못하면서 이들 지역의 정비구역 지정도 차일피일 미뤄진 상황이다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr