'분양권 거래' 사실상 퇴출…길 잃은 자금 어디로 향하나

수도권 과밀억제·성장관리권역, 광역시 전매금지
사실상 분양권 거래시장 폐장 수순
넘치는 자금, 서울·신축아파트, 기존 분양권으로
5~8월 건설사 규제피한 밀어내기 분양 전망

[아시아경제 문제원 기자, 이춘희 기자] 정부가 분양권 전매금지 대상지역을 확대하기로 하면서 오는 8월부터는 수도권과 지방 광역시 민간 아파트 분양권 거래 시장의 위축이 불가피해졌다. 다만 초저금리 기조 속에 시장에 부동자금이 넘쳐나고 있는 만큼 신규 분양시장에서 이탈한 투자자들이 신축 아파트나 거래 가능한 분양권 매물에 몰리는 '풍선효과'가 나타날 것이라는 우려가 제기된다. 일각에서는 규제를 피하기 위한 건설사들의 '밀어내기 분양' 물량이 크게 늘어날 것이라는 전망도 나온다.

12일 업계에 따르면 정부는 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역, 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 공급되는 주택의 전매제한 기간을 모두 소유권이전등기시까지로 강화한다. 이를 위해 국토부는 오는 8월까지 주택법 시행령을 개정하겠다는 계획이지만, 부작용을 최소화하기 위해 이르면 7월부터 바뀐 정책이 시행될 수 있도록 하겠다는 방침을 세운 것으로 알려졌다.

◆사실상 분양권거래 퇴출= 이번 대책에는 그동안 풍선효과를 낳았던 수도권 외곽과 지방 분양권 시장을 적극 규제하겠다는 정부의 의지가 담겼다. 주목되는 점은 '권역' 중심의 규제 카드를 꺼내들었다는 점이다. 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역을 전매제한 대상 지역으로 지정하면서 기존 시ㆍ군ㆍ구 단위의 투기과열지구ㆍ조정대상지역 지정보다 포괄적인 규제를 가했기 때문이다.

이에 따라 이번에 새로 분양권 전매가 금지되는 지역에는 인천과 경기도 시흥, 평택, 군포, 오산 등이 포함됐다. 광주ㆍ여주ㆍ이천시와 가평ㆍ여주군, 용인시 일부 등 집값 상승 압박이 거의 없는 지역을 제외하면 사실상 수도권 전역의 분양권 거래가 묶이는 셈이다.

이번 조치는 분양권 거래가 22년만에 사실상 시장에서 퇴출되는 수순으로 업계는 보고 있다. 분양권 거래는 국민의정부 당시인 1998년 8월 정부가 주택경기 활성화 대책의 일환으로 도입했다. 이후 시장 상황에 따라 부분적으로 분양권 전매제한 대상과 기간을 조정했지만 이번엔 사실상 수도권 대부분 지역을 전매금지 대상지역으로 지정하면서 아파트 입주 전에는 이를 사고 팔 수 없게 됐다. 특히 전매금지 이전에 공급되는 단지들의 입주가 마무리되는 오는 2023년 상반기부터는 사실상 분양권 거래 시장이 폐장 수순에 들어갈 것으로 보인다.

국토부 관계자는 "조정대상지역은 경우에 따라 바뀔 수 있지만 권역은 그렇지 않다"며 "이번 규제는 수도권과 광역시에선 근본적으로 분양권 전매를 할 수 없다는 의미의 제도적 개편"이라고 설명했다.

◆단기 시세차익 수요 줄겠지만 풍선효과 우려= 이번 조치로 수도권 신규분양시장에서 분양권 전매를 노린 단기 투자 수요가 크게 줄어들 전망이다. 국토부 조사에 따르면 2017~2019년 수도권과 광역시의 민간택지에서 분양된 단지 중 20대 1의 청약 경쟁률을 넘긴 곳은 4명 중 1명 꼴로 6개월 이내에 분양권을 매도했다. 신규청약 과열의 주요 원인 중 하나가 분양권 거래를 통한 단기 시세차익을 노린 투자수요였다는 점을 시사하는 대목이다.

특히 평택과 같은 수도권 비규제지역은 현재도 분양권 전매제한이 풀린 단지를 중심으로 다운계약이 만연하는 등 과열되는 모습을 보이고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양권 전매시장의 틈새가 대부분 밀봉돼 관련 거래가 감소할 전망"이라고 내다봤다.

다만 신축 아파트에 대한 시장의 수요는 여전히 많기 때문에 전매가 가능한 기존 분양권으로 매수심리가 집중될 수 있다는 관측이 나온다. 이번 규제를 비켜간 충남 천안, 전북 전주 등으로 원정거래가 늘어날 가능성도 높다. 업계에서는 유동자금이 서울 분양시장이나 기존 아파트 거래 시장으로 쏠릴 것으로 내다보고 있다. 투자의 선택폭이 줄어드는 만큼 '똘똘한 한채' 열풍이 다시 불 수 있다는 설명이다. 이 경우 청약 가점이 낮아 분양권 당첨이 힘든 20~30대 실수요자들의 서울 청약 문턱은 더 높아질 수도 있다.

◆밀어내기 분양 잇따를 듯= 전매제한이 적용되는 대상은 개정된 주택법 시행령이 시행된 이후 입주자 모집 공고를 신청한 단지다. 소급적용은 안되기 때문에 시행령 개정 전 분양한 단지는 규제를 비켜갈 수 있다는 의미다. 이 때문에 업계에서는 8월 이전에 마지막 전매 가능 물량을 노리는 투자 수요가 집중되는 한편 건설사들도 규제 회피 물량들을 쏟아낼 것으로 보인다.

대표적인 곳이 인천이다. 송도국제도시는 그동안 전매제한이 6개월에 불과해 올들어 공급된 주요 단지들이 모두 세자릿수 경쟁률을 기록하며 과열 청약을 기록했던 곳이다. 현재 송도에서는 '더샵 송도센터니얼'(342가구), '힐스테이트 레이크 송도 3차'(1110가구), '송도자이'(1524가구) 등이 올해 중 분양이 예정돼 있다. 이 중 더샵 송도센터니얼과 힐스테이트 레이크 송도 3차는 6월 이전에 분양할 예정인 것으로 파악됐다.

당초 9월께 일반분양 예정이었던 단지들도 첫 전매제한 단지 적용을 피하기 위해 분양 채비를 서두를 가능성이 제기된다. 현재 9월 분양 예정인 대상 지역 내 단지들은 인천 부평구 청천2구역 재개발(5139가구), 연수구 '포레나인천연수'(886가구) 등이다. 일부 업체들은 인허가 등 행정절차에 걸리는 기간을 최대한 앞당기는 방안을 고심 중인 것으로 알려졌다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr
이춘희 기자 spring@asiae.co.kr