이지스운용, "오피스 가격 상승 거품 아니다"

서울 오피스 매매가격 분석 보고서 발표

[아시아경제 문채석 기자]이지스자산운용은 서울 오피스 매매가격을 분석한 보고서를 발표했다고 11일 밝혔다.

서울 오피스 가격은 세계 금융위기 시기를 빼면 꾸준히 상승세를 나타내 왔다. 최근 3년간 상승률은 연 평균 5.3%로 평균 물가상승률 1.4%보다 3배 이상 높았다.

서울 오피스 매매가격은 최근 실질적인 임대료가 내렸어도 가격이 오히려 상승했다. 투자자들은 '거품'이 낀 것 아니냐는 의심을 하고 있는 것이 사실이다.

보고서에 따르면 오피스 가격과 국내총생산(GDP) 지표, 금리 지표 등과 비교해 보면 오피스 가격 상승은 결코 거품이 아니다.

보고서는 GDP가 오피스 투자 및 임차수요와 밀접한 연관성을 갖고 있다고 분석했다. 오피스가 경제 활동이 일어나는 공간인 만큼 경제가 성장하면 오피스 가격도 자연스레 오른다.

세계 금융위기 전엔 GDP보다 높은 상승률을 나타내 과열 상태가 아니냐는 의심이 확산됐지만, 세계 금융위기 이후 GDP와 비슷한 추세로 오르고 있어 정상적인 가격 상승으로 보인다는 설명이다.

세계 금융위기 이후 오피스 매매가격은 금리와 반비례 관계를 나타내 왔다. 금리인하가 매매가격 상승에 영향을 줬다는 뜻이다.

금리가 내려 주요 투자대상인 채권 수익률도 덩달아 하락하면서 부채부담은 줄어 대체자산 투자 수요는 확대되기 때문에, 오피스 같은 실물자산 가격은 올랐다.

보고서는 "거품이란 근거 없는 막연한 기대에 의해 가격이 오르는 현상"이라 정의하면서 지난 2년간의 비트코인 가격 흐름을 예로 들었다.

비트코인이 급등했던 것은 블록체인 기술 발전과 통화수단으로서의 가치를 평가받아 시장에서 자리잡을 수 있다는 기대감 때문이었지만, 가치를 정확히 측정할 수 없었고 검증한 적도 없었다는 것이 보고서의 논지다.

가격거품이 위험한 이유로 ‘자기증식’을 한다는 점을 들었다. 가격거품이 발생하면 사람들은 가격이 상승한 것을 보고, 더 투자를 하게 된다.

가격거품은 가격하락을 낳는 씨앗이기도 하다는 것이 보고서의 설명이다. 거품이 커지면 가격이 급등하기 때문에 투자자들이 이를 인식하게 되고, 이후 가격이 내리면 투자자들은 재빨리 처분하려 하기 때문에 가격 하락 폭이 커질 수밖에 없다.

이지스운용 관계자는 "거품은 왜 가격이 상승했는지를 시장에 검증을 할 수 있는 이가 없을 때 발생할 가능성이 크다"며 "오피스 시장은 기관투자가, 자산운용사, 자산관리사 등 검증 능력을 갖춘 많은 기관이 존재하는 시장"이라고 했다.

이번 서울 오피스 매매가격에 대한 보고서는 이지스자산운용 홈페이지 '인사이트' 코너에서 확인할 수 있다.

문채석 기자 chaeso@asiae.co.kr