"세금폭탄 피하자"… 벼락치기에 탈 난 강남 재건축

반포주공1단지 전경

[아시아경제 배경환 기자, 권재희 기자] 재건축 초과이익환수제를 피하려던 잠실진주아파트가 결국에는 세금폭탄을 맞게될 위기에 놓였다. 9월말 사업시행인가를 받은 후 불과 석달만에 관리처분총회를 개최하는 등 속도전에 나섰지만 주민간 갈등만 불거졌다. 성탄절에도 총회를 여는 등 강남권 재건축 단지들의 무리한 일정 조율로 향후 부작용이 더 심화될 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

27일 정비업계에 따르면 서울시 송파구 신천동 잠실진주아파트조합은 26일 송파구에 관리처분을 신청했지만 아직 처분 결과를 통보 받지 못하고 있다. 이날 총회에서 조합은 시공사 도급계약 건을 제외한 나머지 5개 안건을 상정하고 일괄 통과시켰지만 첨부 서류인 시공사와의 도급계약서를 갖추지 못해서다.

당초 조합은 2002년 삼성물산과 현대산업개발을 재건축 시공사로 선정했다. 하지만 최근 일부 조합원이 시공사 선정 무효 소송을 제기한 후 관리처분총회 개최 금지가처분 일부 인용 판결을 받아내며 문제가 불거졌다. 총회에서 시공사 관련 안건을 의결하지 말라는 것으로 절차상으로는 해당 안건이 통과돼야 관리처분인가가 받아들여진다.

관할구인 송파구와 상급기관인 국토부는 면밀한 법률적 해석이 필요하다는 입장이다. 이같은 전례가 없던 탓에 관리처분인가를 위한 예외를 둘 경우 되레 재건축 시장에 혼란을 줄 수 있다는 이유에서다. 시장에서는 잠실진주아파트의 재건축 일정 자체가 답보 상태에 이를 가능성을 점치고 있다. 시공사 선정에 대한 무효 판결이 확정될 경우 사업시행인가 등 기존 심의를 다시 받아야하는데다 조합원간 갈등은 물론 시공사와의 소송전까지 이어질 수 있다.

재건축 최대어로 꼽히는 반포주공1단지도 우여곡절 끝에 총회를 마쳤다. 26일 열린 관리처분총회에서 일부 조합원이 시공사가 제안한 특화설계와 이사비 지급 등의 조건을 문제삼아서다. 이들은 기존 설계안 대신 특화설계를 반영한 관리처분계획 수립을 요구했다. 새 설계가 적용되는 과정에서 분담금이 늘어날 수 있다는 게 이유다. 다만 재건축초과이익환수제부터 피해야한다는 조합의 계속된 설득으로 조합원 대다수가 관리처분 안건에 동의표를 몰아줬다.

올해 마지막 평일을 하루 앞둔 28일 총회를 개최하는 잠원동 한신4지구도 상황은 비슷하다. 총회를 거쳐 바로 다음날인 29일 서초구에 관리처분인가를 신청해 막차를 타겠다는 계획이지만 반포주공1단지와 같이 시공사가 약속한 특화설계 반영이 변수로 떠올랐다.

반면 초과이익환수제 부활을 일주일여 앞두고 세금 폭탄을 피하는데 성공한 단지들도 있다. 1340가구 규모의 재건축을 계획한 서초동 서초신동아는 22일 관리처분총회 직후 신고를 마쳤고 23일에는 346가구로 바뀌는 잠원동 신반포14차가 총회를 열었다. 이외 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트 통합 단지가 지난달 30일 총회를 여는 등 신반포13차(12월2일), 대치2지구(12월9일), 신반포15차(12월11일)도 마지막달 모두 문턱을 넘어섰다.

다만 주먹구구식 사업 추진이 자칫 조합의 사용비 증가로 이어질 가능성도 있다. 정관상의 일정을 맞추지 못하거나 총회 진행을 위해 날림 서류를 제출할 경우 향후 소송 비용을 떠안는 것은 물론 재건축 절차를 아예 다시 시작해야한다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "재건축초과이익환수제를 피하기 위해 총회 일정 등을 무리하게 추진하다보면 자칫 행정절차상의 문제가 발생할 수 있다"며 "당장 부담해야할 세금보다 향후 사업을 다시 진행해야되는 상황에서의 기회비용을 감안하면 속도전보다는 꼼꼼하게 일정을 끌어가는게 바람직하다"고 전했다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr
부동산부 기자
권재희 기자 jayful@asiae.co.kr