[긴축의시대, 부동산은?]금리인상 끝이 아니다… 다중규제 줄줄이 대기

[아시아경제 배경환 기자] "금리 인상은 부동산 경기 위축의 신호탄에 불과하다."

부동산 시장 악재가 연이어 터지고 있다. 8·2 부동산 대책 등 정부의 잇따른 규제로 거래량이 급감한 상황에서 내년부터는 대출 압박에 이어 분양가상한제, 재건축초과이익환수제와 같은 거래시장 규제가 본격화될 예정이어서다.

서울 아파트 전경(자료사진)

1일 서울부동산정보광장에 따르면 11월 서울 아파트 거래량(신고일 기준)은 총 6160건이다. 지난해 1만914건이 거래된 점을 감안하면 반토만난 수치다. 지난달 10월만 하더라도 거래량(3815건)은 2013년 이후 4년만에 1만건 아래로 추락했다.

눈에 띄는 점은 거래 감소에도 매맷값이 크게 움직이지 않았다는 점이다. 확실한 투자처로 꼽히는 강남권과 도심권 주요 물량의 방어선이 견고했던 결과다. 하지만 2~3중 규제가 본격화되는 내년부터는 강남권 시장도 적지 않은 타격을 받을 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

무엇보다 내년 1월부터는 수도권과 투기지역에서 신(新)DTI(총부채상환비율)를 우선 도입한다. 신 DTI는 모든 주택담보대출 원리금과 주택담보대출이 아닌 기타대출의 이자를 합쳐 연간 소득으로 나눈 값이다. 현행 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출을 포함한 기타대출 이자를 더해 연간 소득으로 나눈다.

기존 주택담보대출의 원금까지 연간 원리금 상환 부담으로 인식하는 만큼 비율이 높아져 대출 가능 금액은 줄어든다. 실제 올해 상반기 국민은행 자료 기준으로 1인당 평균 대출 금액은 2억5800만원에서 2억2700만원으로 3100만원(12.1%) 줄어든 것으로 나타났다. 특히 소득을 ▲안정성 ▲입증가능성 ▲지속성 측면에서 파악하기 위해 차주의 1년치 소득만 확인하던 기존 소득 산정 방식에서 벗어나 최근 2년간 증빙소득을 확인하기로 했다.

분양가상한제도 대기 중이다. 정부는 지난 9월 분양가 상승률, 청약 경쟁률, 거래량 등 분양가상한제 적용 기준을 완화해 적용 범위를 대폭 확대하고 집값 상승이 물가 상승률의 2배를 초과하는 지역은 분양가 상한을 둬 규제하기로 했다. 상한제가 시행되면 일반 분양주택은 시행 이후 입주자 모집 승인을 신청한 주택부터, 재건축·재개발 단지는 시행 이후 최초로 관리처분계획인가를 신청한 주택부터 적용된다.

시장에서는 분양가상한제가 강남 재건축에 적용될 경우 분양가 올리기 경쟁에 제동이 걸릴 것으로 기대하고 있다. 다만 일부 사업장이 사업성 악화를 이유로 속도를 늦출 경우 공급 감소로 이어져 결국에는 가격 상승폭이 더 커질 것이라는 우려도 있다. 실제 부동산정보업체 등의 조사를 보면 분양가상한제가 도입된 2005년 3.3㎡당 1400만원이었던 평균 분양가는 2007년 1800만원, 2008년에는 2000만원으로 올랐다.

올해 강남권 재건축 시장의 최대 이슈인 '재건축초과이익환수제'도 불과 한 달밖에 남지 않았다. 재건축 사업 종료 시 조합원 이익이 1인당 3000만원이 넘는 경우 초과이익의 최대 50%를 부담금으로 거둬가는 것으로 내년 1월1일 이후 관리처분인가를 신청하는 조합에 적용된다.

이렇다보니 일부 사업장의 속도전은 더욱 눈에 띈다. 올해 재건축 최대어였던 서울 서초구 반포주공 1단지 1·2·4주구는 사업시행인가를 신청한지 7주만에 서초구청으로부터 인가를 받았다. 통상 인가를 받는 데 3개월 정도 걸리는 점을 감안하면 눈에 띈다. 이외 반포주공1단지의 3주구, 신반포 3차와 경남아파트, 신반포 14차, 송파구의 잠실진주아파트 등이 예상보다 빨리 사업시행인가를 받았다. 박원갑 국민은행 수석전문위원은 "분양가상한제나 재건축초과이익환수금, 금리인상 등의 불확실한 요인이 있는 만큼 내년도 시장은 보수적으로 바라볼 필요가 있다"고 조언했다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr