전용률을 보면 상가투자 보인다, 분양가 저렴한 마곡 동익드미라벨 상가 회사보유분 막바지 분양

최근 저금리가 유지되면서 매달 수익을 거둘 수 있는 상가가 수요자들의 인기를 끌고 있다.

동익드미라벨

상가의 경우 분양가는 전용면적이 아닌 공급면적을 기준으로 하다보니 유형에 따라 적게는 30%초반에서 많게는 70~80%선까지 큰 차이를 보이고 있다. 따라서 같은 분양가라도 전용률에 따라 실질 가격이 달라지는 셈이다. 예컨대 분양면적 66㎡의 전용률 50%인 A상가와 75%인 B상가가 있을 경우 3.3㎡당 분양가는 2000만원으로 같더라도, A는 실사용 면적이 33㎡에 불과해 실제 분양가는 4000만원에 달한다. 반면 B는 실사용 면적이 49.5㎡로 실면적 대비 분양가는 2667만원으로 계산된다. 결국 전용률을 이용해 실사용 면적 대비 분양가를 따져본다면 동일한 분양가라도 보다 실속형 상가 투자가 가능해지는 셈이다.

최근 부동산 업계에서 조사한 자료에 따르면 상가종류별 전용률은 근린상가 57.9%, 단지내 상가 70.0%, 주상복합상가 54.2%, 멀티테마상가 60.3%로 나타났다. 전용률이 가장 높은 상가형태는 단지내 상가로 테마멀티(테마+멀티복합) 상가형태에 비해 약 1.16배 높은 수치를 보였다. 단지내상가는 특성상 주로 단지 주민들을 위한 생활밀착형 업종(마트, 세탁소, 미용실 등)들로 구성되어 건물 층 수가 높지 않고, 주차장ㆍ엘리베이터 등 공용면적이 차지하는 비율이 적어 전용률도 상대적으로 높게 나타난 것으로 보인다.

반면 테마멀티상가는 적은 면적의 상가를 다수로 공급하는 경향이 있기 때문에 전용률이 비교적 낮게 형성된 것으로 풀이된다. 전용률이란 분양면적에서 복도ㆍ계단ㆍ화장실 등 공공 시설면적을 제외한 나머지 면적이 분양면적에서 얼마만큼을 차지하는가를 보여주는 백분율로서, 전용률이 높다는 것은 실사용 면적이 그만큼 많다는 것을 뜻한다. 통상 분양광고나 홍보 전단물 등에 등장하는 3.3㎡당 분양가격은 전용면적이 아닌 분양면적으로 표기되는데, 이는 전용면적보다 분양면적이 더 넓기 때문에 투자자들에게 어필하기 좋다는 이점이 있기 때문이다.

그러나 전용률이 높다고 해서 무조건 좋은 것만은 아니다. 전용률이 높을수록 내부통로나 주차공간, 휴게공간 등이 취약해 상가 이용객들의 이동 동선이 외부 동선에만 의지할 수 밖에 없으며, 상권 활성화를 위한 필요면적이 충분히 확보되지 못할 가능성이 높기 때문이다.

장경철 부동산센터 이사는 “상가 등 수익형부동산에 있어 분양가는 수익률과 연결되는 중요한 요소라고 볼 수 있다.”며 “따라서 전용률 차이가 큰 상가의 경우 실제 사용면적 대비 분양가를 감안해 가격선을 확인하는 게 좋으며, 전용면적이 넓다는 것은 공간 활용도도 그만큼 높다는 의미하기 때문에 다른 점포에 비해 경쟁력을 확보할 수 있으므로 해당 점포의 전용률이 어느 정도인지를 파악해 투자자 스스로가 적정가격을 확인하는 것이 필요하다.”고 조언했다.

때마침 동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 '동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거~행정~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있다.

지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 상가 북서쪽으로 9000여 가구에 달하는 아파트 단지가 몰려 있고, 남쪽으로는 강서 세무서, 강서구청, 출입국 관리소 등의 행정시설이 들어설 예정이다. 동쪽으로는 LG 사이언스 파크, 이랜드, 에스오일, 코오롱, 넥센타이어, 롯데연구소 등의 업무시설이 조성된다.

컨벤션센터, 전시장, 신세계몰 등이 들어설 특별계획구역(예정)과도 마주하고 있다. 교통여건도 좋다. 지하철 5호선 마곡역 걸어서 5분 이내에 있고, 지하철 9호선 마곡나루역과 공항철도 마곡역(2016년 개통예정)도 도보권에 위치해 있어 마곡지구 내외로 이동하는 유동인구를 쉽게 흡수할 수 있으며 마곡지구를 통과하는 모든 역을 걸어서 이용할 수 있는 트리플 역세권에 자리잡고 있다.

차별화된 디자인 및 설계도 집객유도에 유리하도록 했다. 바코드를 모티브로 한 독특한 입면 디자인을 활용해 고급스러운 이미지를 더 했으며, 노출 천정을 기반으로 한 인테리어 디자인을 적용해 개방감 확보 및 유지보수에 용이할 수 있도록 할 계획이다.

또 태양광설비, 지역냉난방시스템 등 에너지 절감시스템과 소비효율이 낮은 고효율 마감재를 사용해 입주자들의 관리비 부담도 낮췄다. 상가활성화를 위해 층별 특화설계도 적용된다. 상가전면이 도로코너에 위치해 있어 가시성이 우수하며 녹지축과 연결돼 있는 상가 후면부에는 테라스를 조성해 아파트 입주민은 물론 유동인구를 자연스럽게 유입할 수 있도록 했다. 전용률 80%를 자랑하며, 준공은 오는 2017년 1월 계획이다.

최근 마곡 동익드미라벨 상가 반가운 대형 호재가 나왔다. 서울시가 마곡지구 특별계획구역에 추진 중인 마이스(MICE) 조성사업이 탄력을 받을 전망이다. 항공법 개정으로 일대에 적용됐던 고도제한을 완화할 수 있게 돼서다. 시는 내년 예정된 항공법 시행 이전까지 특별계획구역 내 건축물에 대한 고도제한 완화 요청 여부를 검토한다는 계획이다.

서울시 등에 따르면 시는 8월 SH공사ㆍ강서구 등과 함께 '마곡지구 특별계획구역에 대한 고도제한 완화 지원 TF팀'을 구성했다. 항공법 개정안이 6월 공포됨에 따라 강서구 일대의 고도제한을 완화하는 것이 가능해져서다. 특별계획구역은 공항철도 마곡역과 지하철9호선 마곡나루역이 위치하는 마곡지구 핵심 입지로 CP1ㆍCP2ㆍCP3 등 8만2724㎡으로 구성됐다.

2016년 공항철도 마곡나루역이 개통되면 인천공항역에서 마곡지구까지 30분대로 진입이 가능하다. 높이제한이 완화될 경우 용적률 상향이 가능해져 수익성도 향상될 것으로 보인다.

한편, 현재 마곡지구에서 동익 드 미라벨(상가) 외에 분양(예정)중인 주요 수익형 부동산으로 마곡더랜드파크(오피스ㆍ상가), 마곡2차오드카운티(오피스텔), 힐스테이트 에코 마곡역(오피스텔ㆍ오피스ㆍ상가) 등도 있다.

분양문의 02-2663-3393

김정혁 기자 mail00@asiae.co.kr