27일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울대입구역을 이용하는 봉천동 일대의 오피스텔 재고물량은 5804실이다. 관악구에서 오피스텔 시장 규모가 가장 큰 곳이다. 서울대생과 대학원생을 비롯해 고시생 등 학생 수요가 많고 강남권 직장인 등 임대 수요가 다양하다. 서울대까지 이어지는 관악로와 남부순환로 방향으로 100가구 안팎 규모의 오피스텔이 위치한다.
지하철 출퇴근이 가능해 강남권 직장인들도 흡수하고 있다. 동일한 면적의 강남 역삼동 오피스텔 임대료가 85만원이라면 관악구는 15만원 가량 저렴한 70만원 선으로 임차인이 느끼는 월세 부담이 적은 셈이다. 강남권보다 임대료가 저렴한데다 1인 가구를 위한 생활환경이 형성돼 있어 혼자 살기 편리한 장점도 있다. 상권이 발달한 신림사거리 일대는 퇴근 이후 만남의 장소로 쓰인다. 다만 오피스텔 신축 물량과 함께 도시형생활주택도 늘어날 전망이다. 수급상의 부담이 최근 커지고 있는 것은 유의할 대목이다.
올 1분기까지 인허가를 받은 도시형생활주택 물량은 봉천동(1101가구)보다 신림동(1307가구)이 더 많다. 1년 이후에는 임차인 확보 경쟁을 해야 하는 신축 주택 상품이 늘어나게 돼 주차시설이나 보안시스템, 입지와 역세권 여부에 따라 오피스텔 별로 수요 선호도가 달라질 수 있는 이유다. 여기에 주거 만족도가 떨어지는 오피스텔은 경쟁력이 떨어져 공실 위험에 노출될 수 있다. 실제 최근에는 임대주택 상품의 신축 물량이 늘어나고 전용률이 낮은 상품이 이어지면서 높은 임대료로 공실이 발생하는 경우도 늘고 있다. 학생 수요의 감소로 입지가 떨어지는 단지는 공실 리스크가 높아질 전망이다. 따라서 지하철 역세권에 위치하고 전용률이 높은 오피스텔을 선별 투자해야 장기적으로 투자 가치가 높아진다.
관악구 오피스텔 시장은 지하철2호선 신림역~봉천역~서울대입구역~낙성대역을 따라 역세권별로 선호하는 수요층이 나뉜다. 원룸과 고시촌 등의 상품은 언덕에 위치하는 경우가 많은데 비해 오피스텔은 상대적으로 역세권 대로변에 위치했다. 활동성을 중시하는 수요자들이 오피스텔을 선호하는 이유 중 하나이다.
임대수익률은 아직까지 높은 편이다. 연 평균 임대수익률은 오피스텔 재고물량이 많은 봉천동(6.42%)이 관악구 내에서 가장 높게 형성됐다. 서울 평균 임대수익률 5.97% 보다 높다. 봉천동 일대는 관악센추리오피스텔(157실), 세종오피스텔(153실) 등 2000년 이전에 공급된 오피스텔들이 많지만 신축 오피스텔에 비해 단위당 투자 부담이 적다. 최근 신축 오피스텔이 증가한 신림동(5.69%)은 연 평균 임대수익률이 조금 하락한 편이고 시장 규모가 작은 남현동(5.18%) 오피스텔의 임대수익률도 봉천동보다 낮다.
이미윤 부동산114연구원은 “임대수익률이나 유동인구 측면에서는 아직 좋은 투자처로 꼽히고 있다”며 “하지만 낡은 주택을 허물고 도시형생활주택을 짓는 경우가 늘면서 소액 투자자들의 진입 장벽도 낮아지는데 비해 노후된 인프라 등을 꼼꼼히 살펴 투자에 나서야한다”고 조언했다.
배경환 기자 khbae@
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