搬到小房子准备养老……“关键在于税负冲击”

[把我的家变成老年住宅] (14-2) “换到更小面积的房子，是赚还是亏”

根据持有住房数量·价格·居住时间决定税负

1户1住宅且持有2年以上
必须满足房价不超过12亿韩元
才能避免遭遇“税负炸弹”

NH农协不动产首席专家Kim Hyoseon在首尔西大门区NH农协银行总部接受《亚洲经济》采访。记者曺容俊

“如果把现在住的房子换成更小的，扣完税后还能剩下多少差额呢？”

这是想通过“缩房”（downsizing）来筹备晚年生活费的老年人最关心的问题。关键在于税。 如果被税收“炸弹”击中，导致几乎没有剩余差额，那就失去了进行缩房的意义。

老年人需要考虑的税有两种。一是卖掉原来住房时缴纳的转让所得税，二是购买新房时缴纳的取得税。 其中，取得税的税率按照住房价格确定，且没有免税优惠。关键在于转让所得税。NH农协不动产专业首席委员 Kim Hyoseon在接受本报采访时表示：“老年人在考虑缩房时，目前居住房屋的价格、居住年限以及持有住房套数是最重要的因素。”她称：“这三项是决定转让所得税规模的标准。”

从63大厦观景台眺望的汝矣岛公寓景象。照片=记者 Kim Hyunmin 提供

-进行缩房时，怎样的住房持有条件更有利？

▲根据现行税法，多套房持有者面临的重税负担非常沉重，因此，多套房持有者应尽量避免通过缩房进行置换。这是只推荐给1套房持有者的策略。当然，即便是1套房持有者，也需要将转让所得税降到最低，差额规模才会更大。只要同时满足“1户1住宅”“持有2年以上（调控地区需居住2年以上）”“房价不超过12亿韩元”三项条件，就不属于征收转让所得税的对象。在这种情况下，不会因为税收而吃亏。

NH农协不动产首席负责人 Kim Hyoseon 在首尔西大门区 NH农协银行总行接受《亚洲经济》采访。赵容俊记者供稿

-如果属于征收转让所得税的对象，应重点考量哪些因素？

▲居住年限非常重要。持有并自住满10年以上的老年人，可以通过“长期持有特别扣除”享受优惠。即使原本应缴的转让所得税金额较高，也可减免80%。只需缴纳原金额的20%，税负会大幅减轻。以首尔麻浦区的“麻浦Raemian Prugio”为例，来看居住年限不同带来的转让所得税差异。如果在该小区持有并居住110㎡（市价20亿韩元）房型10年后，搬到80㎡（16亿韩元）房型，只需缴纳约2200万韩元的税。如果只居住了3年，则需缴纳约8200万韩元。若从未自住，则税额增至约1亿5000万韩元。如果是2套房持有者，则不论居住年限，转让所得税都约为4亿4000万韩元。在这种情况下，即便换房后产生4亿韩元差额，对多套房持有者而言，选择缩房也就失去了意义。

“要牢记：卖得越是高价公寓，需要缴纳的税就越多”

-在首尔主要地区公寓缩房，大致能剩下多少差额？

▲以居住10年的1户1住宅老年人为例。假设在2014年12月购房，2024年12月卖房后，搬到同一小区内面积更小的公寓。将转让所得税、取得税、中介佣金和搬家费用全部纳入计算后可以发现，房子越是高价，虽然缴纳的税更多，但最终留下的差额也更大。

韩国银行将基准利率上调0.5个百分点，房地产交易市场的冰河期恐将长期化。13日，首尔市区一处公寓附近的红灯亮起。

从麻浦区“Raemian Prugio”110㎡（20亿韩元）换到80㎡（16亿韩元），可到手约3亿1200万韩元。从江东区岩寺洞“先史现代公寓”114㎡（13亿韩元）换到81㎡（10亿韩元），差额约为2亿6000万韩元。从不属于征收转让所得税对象的诺园区上溪Jugong 85㎡（6亿韩元）换到64㎡（4亿5000万韩元），则可剩下约1亿4000万韩元。

去年12月23日，NH农协房地产首席专家 Kim Hyoseon 在首尔西大门区 NH农协银行总部接受《亚洲经济》采访。赵容俊记者提供

-老年人在进行缩房时，还应考虑哪些事项？

▲对于1户1住宅的情况来看，在首尔市内大部分公寓，只要进行缩房，即便扣除税金及各类费用，预计仍能剩下1亿韩元以上的差额。因此，有必要大幅提高个人型退休养老金（Individual Retirement Pension, IRP）可存入的差额上限1亿韩元这一标准。还需要仔细检查缩房后新居的价值能否得到维持。住房在老年人资产中占比极高，为避免资产价值缩水，必须慎重选择要搬去的房子。