세제 손보고, 공급 박차…하반기 부동산 드라이브

정부, 다주택자 양도세 중과 후 추가 대책 손질
임사자 양도세 중과 영구배제, 단계적 줄일듯
세제개편서 '거래세 낮추고 보유세' 상향 유력

시장의 관심은 향후 정부가 꺼내 들 카드에 쏠린다. 그간 이재명 대통령을 비롯해 청와대 정책실장, 경제부총리, 국토교통부 장관 등 부동산 대책과 직접 연관된 정책라인 수장들은 추가 대책을 수차례 공언해왔다. 구체적으로 세제를 손질하면서 공급대책에 속도를 낼 것으로 보인다. 구윤철 경제부총리는 지난 8일 경제·부동산관계장관회의를 주재하면서 "잠긴 매물이 나오고 실거주자에게 돌아가도록 다양한 방안을 논의 중"이라고 말했다.

당장 시장에서 거론되는 방안은 매입임대 아파트 사업자를 대상으로 한 양도소득세 중과 배제 혜택 축소 여부다. 이 대통령에 이어 구 부총리까지 언급한 만큼 임대사업자에 대한 양도세 중과 가능성에 무게가 실린다.

이 제도는 2018년 민간 임대주택을 양성화한다는 명목으로 당시 임대주택으로 등록해 일정 기간 낮은 수준의 임대료를 유지할 경우 다양한 세제 혜택을 주는 내용을 골자로 한다. 혜택 가운데 이 대통령이 문제 삼는 부분은 의무임대기간이 지난 후에도 양도세 중과 배제 혜택을 영구적으로 인정받는 부분이다. 관가 안팎에선 일정한 기간을 두고 단계적으로 혜택을 줄여나가는 방안이 유력할 것으로 본다.

서울 송파구 한 부동산중개업소에 붙은 급매물 안내문. 연합뉴스

하지만 이런 구상은 반발을 부를 가능성도 크다. 등록임대주택의 경우 임대료 인상 상한(5% 이내) 등 일정한 제약을 감수한 사업자에게 주는 혜택인데, 이를 없던 일로 한다면 사업자로서는 세금부담이 급격히 늘어날 가능성이 있어서다. 지자체 공무원은 "임대사업자 대출규제를 강화한 상황에서 양도세 혜택까지 줄인다면 사업자로선 '정책 변동에 따라 재산 피해를 본다'면서 반발이 있을 것"이라며 "제도 취지와 달리 부작용이 있다는 공감대는 있지만 조세저항에 따른 소송까지 염두에 둬야 할 것"이라고 말했다.

다만 법조계 안팎에선 정부 재량으로 충분히 가능한 조치라는 의견이 주를 이룬다. 과거 민간임대주택 혜택을 줄이는 과정에서 세법 개정을 통해 종합부동산세 합산배제 등으로 재산 피해를 봤다며 정부를 상대로 소송이 제기된 적이 있는데 법원에서는 정부 손을 들어줬다.

한 부동산 전문 변호사는 "양도 전에 법령이 개정돼 혜택이 축소되는 건 부진정소급효로 허용된다는 게 법원이나 헌재 판단"이라고 말했다. 부진정소급효는 과거부터 진행 중인 사안에 대해 새 법이나 개정된 법을 적용할 수 있다는 의미로, 아직 양도세를 부과하지 않은 사업자에 대해선 개정된 법을 적용할 수 있다는 얘기다.

지난해 연말 기준 서울에 있는 등록임대주택 가운데 2019년 이전 등록하고 의무임대기간을 5년 이상으로 한 아파트 물량.

보유세 강화도 정해진 수순이다. 이 대통령은 그간 '버티는 비용보다 미리 처분한 게 경제적 이득이 되게 하겠다'는 점을 공공연히 밝혀왔다. 정부는 구체적인 내용을 공개한 적은 없으나 시장에선 거래세(취득세)는 낮추고 보유세(재산세·종합부동산세)는 높이거나 초고가주택이나 비거주·다주택 등 유형별로 세율을 차등화하는 방안 등이 언급되고 있다. 법 개정이 아니더라도 공정시장가액비율 인상, 공시가격 현실화율 등 정부가 자체적으로 보유세 부담을 높이는 방안도 충분히 쓸 수 있는 카드다. 양도세 장기보유특별공제는 보유 부분 혜택을 줄이고 거주 중심으로 제도를 손질할 가능성이 높다.

신규 주택 공급은 당장 가시적인 성과를 내기는 쉽지 않을 것으로 예상된다. 주택 공급은 계획을 짜고 행정절차를 밟은 후 실제 공사에 들어가기까지 아무리 빨라도 2~3년 이상 걸린다. 주택공급 사업속도를 빠르게 하기 위해 지난해 9·7 공급대책에서 공표했던 제도 정비도 아직 마무리 짓지 못했다. 도심 공공주택 복합사업 일몰 기한을 없애거나 한국토지주택공사(LH) 장기 미사용 비주택용지 용도변경을 허용하는 공공주택특별법 개정안, 공공정비사업 용적률을 한시적으로 완화하는 도시 및 주거환경정비법 개정안, 노후 공공청사 특별법 등은 여야 간 협의가 원활치 못해 국회 문턱을 넘지 못한 상태다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr