강북권 고밀 아파트 용적률 1.2배 상향…상업지역 2~3배 확대(종합)

상계·중계·성산·창동·방학·신내 등 65개 단지 수혜
기존 상한 용적률 280%→360%까지 확대
안전진단 없이 재건축 착수, 신통기획보다 1년 단축
강북권에 상업시설·기업 유치 위해 '상업지역 총량제' 제외
신내차량기지 등 유휴부지에 '균형발전 화이트사이트' 도입
사업시행자가 원하는 용도로 개발 허용해 일자리 창출

상계·중계·월계·도봉·성산 등 강북 노후 고밀 아파트의 용적률이 1.2배 상향된다. 역세권은 준주거지역으로 종상향하면서도 공공기여는 10%로 낮춘다. 강북권에 일자리를 늘리기 위해 ‘상업지역 총량제’를 폐지하고 상업시설을 현재의 3배 수준까지 늘린다.

오세훈 서울시장이 26일 서울시청 브리핑실에서 '강북권 대개조-강북 전성시대'를 발표했다. 서울 권역별 도시대개조 방안 중 2번째 프로젝트다.(사진제공=서울시)

오세훈 서울시장은 26일 두 번째 도시 대개조 프로젝트 ‘강북권 대개조-강북 전성시대’를 발표했다. 오 시장은 "강북권이 베드타운에서 벗어나 일자리와 경제가 살아나고 활력이 넘치는 신경제도시, 서울의 도시경쟁력을 견인하는 강북권으로 재탄생하도록 파격적인 규제완화와 폭넓은 지원을 하겠다"고 말했다.

강북권은 동북권(강북·광진·노원·도봉·동대문·성동·성북·중랑)과 서북권(마포·서대문·은평)까지 11개 구를 말한다. 이 권역에는 서울 인구의 43%가 거주하고 있지만 50여년간 베드타운으로만 기능해 왔다. 지난 50여년간 강남권에 업무·상업시설이 확충되고 인프라 집중 투자가 이뤄진 반면, 강북권은 주거지 위주로 개발이 이뤄져 기반시설이나 일자리가 부족한 실정이다. 강북권에는 30년 이상 노후주택 46%가 몰려 있지만 상업시설 면적은 도심권이나 동남권과 비교해 현저히 부족하다.

노후 고밀 단지 재건축 규제 풀어 사업성 개선

시는 강북권 노후 주거지에 재건축·재개발 규제를 풀고 인센티브를 부여한다. 상계·중계·월계를 비롯한 창동·방학·신내·성산 등 고밀 재건축 단지의 경우 용적률을 1.2배 확대한다. 예를 들어 기존 상한 용적률이 280%인 단지의 경우 360%까지 늘어난다.

강북에서 90년대에 건립된 아파트 단지 중에서는 현재의 3종 주거지역 기준 용적률인 250%를 넘긴 곳들이 많다. 이런 단지에서도 상한용적률을 기존 300%에서 최대 360%까지 1.2배 높여 사업성을 담보할 수 있게 된다.

김승원 서울시 균형발전 본부장은 "용적률이 280%였던 기준용적률과 차이가 있으니 기부채납을 받기도 했는데 현황용적률을 인정해준 상태에서 360%까지 상향해줄 경우 인센티브가 부여되는 것"이라고 설명했다.

높은 용적률로 재건축이 불가했던 65개 단지(약 4만2000가구)에 수혜가 예상된다. 이중 역세권에 위치한 3종 주거지는 준주거로 종상향하되 공공기여를 기존 15%에서 10%로 낮춘다.

서울시 관계자는 "상계·중계 등 택지개발지구에 용적률이 300%에 육박하는 단지들이 많아 규제완화책 효과를 볼 수 있게 된다"며 "연내 조례 개정 등을 추진할 예정"이라고 설명했다.

안전진단 없이 재건축 착수를 허용하는 방안은 국토부 계획대로 추진한다. 정비사업 기간은 정비계획 입안 절차와 신속통합자문을 병행해 신통기획보다 1년 정도 단축한다. 시는 127개 단지(약 10만 가구)가 빠른 시일 내 정비사업을 시작할 것으로 내다봤다.

재개발 구역지정 요건도 완화한다. 건물 노후도 기준을 현행 67%에서 60%로 낮추고 폭 6m 미만 소방도로를 확보하지 못한 노후 저층 주거지도 재개발 대상에 포함하기로 했다. 이렇게 되면 개발가능지역이 286만㎡에서 800만㎡로 2.8배 이상 늘어난다.

높이 제한으로 개발에 어려움을 겪는 자연경관·고도지구도 ‘산자락 모아타운’으로 정비한다. 수유, 안암, 안산지구 등 자연경관지구의 높이 기준이 기존 3층에서 약 7층(20m)으로 완화한다. 북한산 주변 고도지구에서 정비사업 추진 시 건물 높이를 20m에서 최대 45m까지 허용키로 했다.

오세훈 시장은 "그동안 사각지대에 있던, 재개발·재건축을 하고 싶지만 요건을 갖추지 못했던 단지들까지도 그 대상에 편입됨으로써 쾌적한 주거환경으로 나아갈 수 있는 기반이 만들어지는 셈"이라며 "거기에 용적률 완화, 공공기여 축소가 그 동인이 될 것이다. 재건축·재개발 공공기여 축소나 용적률 인센티브 부여는 강남도 동일하게 적용되지만 수혜지역은 강북이 압도적으로 많다"고 설명했다.

상업지역 2~3배 확대, 유휴부지에 첨단산업 기업 유치

시는 강북권 상업지역 총량제를 폐지하기로 했다. 상업지역 총량제는 2030년까지 지역별로 상업지역 총량을 정하고 그 범위 안에서 상업지역을 지정하는 제도다. 강북권은 동북권(343.1만㎡)과 서북권(176.2만㎡)을 합쳐도 도심권(814.8만㎡), 동남권(627.1만㎡), 서남권(615.8만㎡)보다 상업지역이 부족하다. 시는 강북권 상업지역을 강남 수준까지 현재의 2~3배로 확대한다.

오 시장은 "상업지역 확대방안은 강남에 비해서 상업지역이 턱없이 부족하다는 요청에 따라서 만들어진 인센티브다. 중랑, 광진, 도봉, 강북구는 상업지역이 거의 없다 보니 직장이 없고 도심, 강남으로 출근을 할 수밖에 없다"며 "상업지역에서 개발사업 준비하는 분들은 올 하반기부터 적용되므로 지금부터 준비해도 충분하다"고 말했다.

신내차량기지와 중랑차고지 등 대규모 유휴부지는 첨단기업 유치를 위해 ‘균형발전 화이트사이트(사전협상제)’를 적용한다. 화이트사이트는 기존 도시계획으로 개발이 어려운 지역을 사업시행자가 원하는 용도와 규모로 개발하는 것을 허용하는 제도다. 싱가포르의 랜드마크인 ‘마리나베이샌즈’도 화이트사이트를 적용해 개발됐다. 화이트사이트가 도입된 지역에서는 용도지역을 최대 상업지역까지 종상향하고 용적률도 1.2배 높인다. 공공기여도 기존 60%에서 50%로 낮춘다.

시는 창동차량기지 이전부지(25만㎡)에 바이오-ICT 산업을 유치하고, NH농협 부지(3만㎡)에 주거·판매시설을 조성한다. 또 신내차량기지 이전부지(19만㎡), 중랑공영차고지(6만㎡), 면목선 차량기지(2만㎡), 신내4 공공주택지구(7만㎡) 일대를 통합 개발해 첨단산업, 업무지구, 문화시설, 주거 기능 등을 넣을 계획이다.

연내 착공하는 광운대역세권은 업무·주거·판매·숙박 시설을 갖춘 신경제문화전략 거점으로 육성한다. 서울혁신파크부지(6만㎡)는 미디어콘텐츠와 R&D 등 융복합 창조산업 클러스터 ‘서울창조타운’으로 재탄생시키며, 수색차량기지와 상암DMC 일대는 K-컬처와 미디어콘텐츠 공간까지 더한 ‘DMC 2.0’으로 업그레이드한다. 상암 하늘공원에 대관람차인 ‘트윈아이(가칭)’를 조성하기 위해 연내 민자적격성 조사를 거쳐 2026년 착공한다는 목표다. 롯데몰과 연계한 DMC역 복합개발도 2027년 착공할 예정이다.

김승원 시 균형발전본부장은 "화이트사이트와 관련해 여러 가지 사전협상이 진행 중이며 상반기 중 계획을 마무리하고 하반기부터 적용하려고 한다. 이르면 오는 7월, 늦어도 9월쯤부터는 도입이 가능할 것"이라고 말했다.

서울에서 종합대학 83%가 몰려있는 강북지역의 특성에 맞게 고려대·연세대·홍익대 등 6개 대학을 R&D캠퍼스로 선정한다. 용적률과 높이 등 규모제한을 완화하고 대학의 실질적인 혁신을 지원한다. 광운대 역세권(약 900실), 북아현3구역(약 500실) 등에 다양한 커뮤니티를 공유하는 공공기숙사를 건립하기로 했다.

서울시는 동부간선도로 상부를 공원화해 강북 주민 누구나 20분 이내에 숲·공원·하천에 접근할 수 있도록 ‘정원도시’라는 목표도 세웠다. 경의선 숲길 보행 네트워크는 2025년까지, 백련근린공원 힐링공간은 2026년까지 준공한다. 2025년까지 자치구별 1개 이상의 수변활력거점을 만든다. 홍제천 수변테라스에 이어 불광천, 정릉천, 중랑천, 우이천 등 걸어서 가깝게 만날 수 있는 14개 수변감성공간을 추가로 조성한다. 문화시설이 부족한 강북권에 서울아레나, 권역별 시립도서관, 복합체육센터 등 시설 조성도 올해부터 시작한다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr