미분양 확대에 PF-ABCP 금리 다시 고공행진

일부 PF-ABCP 11~13%에 거래
HL D&I한라·IS동서 등 중소형사 보증 사업장
미분양·미착공 늘면서 PF대출 부실화 우려 점증

[아시아경제 임정수 기자] 레고랜드 사태 이후 다소 안정을 찾는 듯했던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 다시 불안한 모습이다. 부동산 PF 대출을 기초자산으로 발행한 자산유동화기업어음(ABCP) 금리가 고공행진 하고 있다. 특히 중소형 건설사가 보증을 선 지방 주택 건설 사업장 관련 유동화증권이 두 자릿수 금리로 거래되면서 시장의 불안감을 나타냈다.

21일 투자은행(IB) 업계에 따르면 특수목적법인(SPC) ‘블루문라이트제일차’가 발행한 PF ABCP는 최근 12~13%의 금리 수준으로 거래됐다. 이 유동화증권은 시행사인 대성아이앤디가 청주시 흥덕구 봉명동에 아파트를 건설하기 위해 빌린 브리지론(토지 매입 등에 필요한 초기 사업자금 대출)을 기초자산으로 발행한 것이다. 시행사가 브리지론 원리금을 SPC에 상환하면 SPC는 유동화증권 투자자에게 약속한 원금과 이자를 지급하는 구조다.

공사를 맡기로 한 시공사 HL D&I한라(옛 한라건설)는 브리지론 부실을 우려해 자금보충 약정(신용공여)을 제공했다. 시행사가 분양률 저조 등으로 대출 원리금을 상환할 충분한 여력이 없으면 시공사가 원리금 상환 자금을 시행사에 지원하기로 하는 계약이다. 투자자들은 시공사인 HL D&I의 신용도를 믿고 이 유동화증권에 투자한 셈이다.

지방 건설사인 IS동서가 연대보증을 제공한 지방 건설 사업장 관련 PF 유동화증권도 11% 수준에 대규모 거래가 일어났다. 창원시 대원3구역주택재건축조합이 3400억원 규모의 PF 대출을 받으면서 이 대출 일부를 기초자산으로 SPC인 ‘더에이치대원제이차’가 발행한 PF-ABCP다. 시공사로 선정된 IS동서가 PF대출에 연대보증을 제공했다. PF 대출의 자금 회수가 제대로 이뤄지지 않으면 IS동서가 조합을 대신해 채무 상환 부담을 지기로 했다.

HL D&I와 IS동서는 각각 도급순위 31위, 37위의 우량 중견 건설사로 주로 지방 건설 사업장 공사를 많이 해왔다. 이들 건설사의 자체 신용도는 크게 나쁘지 않지만, PF 사업에 대한 우려가 커지면서 관련 PF 유동화증권 금리가 폭등한 것으로 해석된다. IB업계 관계자는 "건설사들이 브리지론 만기에 PF 착공에 들어가지 않은 채로 브리지론 만기를 계속 연장하는 사례가 늘고 있다"면서 "미착공 PF 사업장이 늘면서 관련 유동화증권 금리도 부동산 시장의 불안한 상황을 반영하는 분위기"라고 전했다.

PF 유동화증권 금리 고공행진은 지난해 9월 강원도의 레고랜드 자산유동화기업어음(ABCP) 보증 채무불이행 사태 직후 극도로 심화했다. 다수의 PF ABCP 금리가 두 자릿수로 폭등했다가 정부의 시장 지원 대책으로 올해 1월까지 다소 안정되는 모습을 보였다. 하지만 최근 지방 건설 사업장을 중심으로 미분양이 증가하고 대우건설이 연대보증을 제공한 건설 사업장의 시공권을 스스로 포기하는 사태가 발생하면서 PF 대출 부실화 우려가 다시 커지고 있다.

한 금융회사 PF대출 담당자는 "금융회사들이 브리지론 등의 PF 대출을 연장하는 과정에서 대출 금리를 높이는 방식으로 시장 상황을 반영하고 있다"면서 "특히 상환 우선순위가 상대적으로 낮은 중순위, 후순위 대출 금리가 상당히 높게 형성되고 있다"고 전했다. 이 관계자는 "고금리 PF 대출을 기초자산으로 발행된 PF ABCP 금리가 높게 거래될 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.

신용평가사 관계자는 "PF ABCP의 경우 금융회사 보증 위주인 A1급 금리는 안정화된 반면에, 건설사 보증 위주인 A2 이하 등급의 금리가 상당히 높게 형성돼 있다"면서 "미분양 리스크가 현실화되는 과정에서 신용도가 상대적으로 낮은 건설사 보증 사업장 위주로 금리가 계속 불안한 모습을 보일 것"이라고 전망했다.

임정수 기자 agrement@asiae.co.kr