[박흥수 변호사의 조세소송]조세는 반드시 법률에 의하여야 한다(principle of no taxation without law)-24

경매 시 배당에 있어 국세채권과 임대차보증금의 우선순위의 결정 기준?

가을이 되면 여기저기사다리 차가 보이고 이삿짐 나르는 모습을 쉽게 볼 수 있습니다. 다른 곳으로 떠나는 가족과 이 곳으로 새로 이사 오는 가족들로 인하여 아파트는 분주해지기 마련입니다.

갑도 수도권에 있는 아파트에 관하여 소유자인 을과 사이에 임대차계약을 체결하고 확정일자를 받았습니다. 당초 서울시에서 거주하였으나 임차보증금이 최근 너무 올라 더 이상 버티기 어려워 지하철이 개통된 수도권으로 이전하기로 한 것입니다. 한편 이 아파트에는 병 협동조합이 근저당권을 보유하고 있었는데 소유자 을이 채무를 변제하지 못하자 위 협동조합은 임의경매신청을 하게 되었습니다.

갑은 비록 임대차계약 당시 그 아파트에는 자기보다 선 순위로 근저당권이 설정되어 있었지만 자신이 확정일자까지 받았으므로 그 일자 순서대로는 배당을 받을 수 있을 것으로 예상하고 임대차계약을 체결한 것이었습니다. 그런데 경매에 따른 배당절차 과정에서 갑자기 세무서에서는 아파트 소유자 을이 체납한 국세인 종합부동산세에 대하여 교부청구를 하였고 갑은 위 종합부동산세보다 후 순위로 밀려 보증금도 채 다 받지 못하는 상황에 이르고 말았습니다.

갑은 이에 대하여 소송을 제기하여 임차인으로서 임대차계약 및 확정일자 당시 임대인이자 아파트 소유자인 을에게 종합부동산세가 부과될 것을 예측할 수 없었으므로 갑이 종합부동산세보다 후 순위가 되는 것은 부당하다고 주장을 하였습니다.

이에 대하여 판례는, “국세기본법 제35조 제1항 제3호의 규정에 의하면, 국세, 가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수하는 것이 원칙이나, 국세의 법정기일 전에 전세권, 질권, 저당권 설정을 등기, 등록한 경우에는 그 피담보채권이 국세보다 우선하여 배당받을 수 있게 되고, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 확정일자를 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권도 마찬가지이므로(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 참조), 결국 국세의 법정기일과 임차인의 확정일자 부여일을 비교하여 배당순위를 결정하여야 한다. 나아가 위 국세기본법 제35조 제1항 제3호와 종합부동산세법 제16조의 규정에 의하면, 원칙적으로 종합부동산세의 법정기일은 관할세무서장이 납세고지서를 발송한 경우에는 그 발송일, 납세의무자가 종합부동산세의 과세표준과 세액을 당해 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 신고한 경우에는 그 신고일이 된다고 할 것이다. “라고 판시하였습니다.

결론적으로 갑은 임대차계약체결 및 확정일자일 당시 임대인 을에 대한 종합부동산세에 대하여 알지 못하였지만 이러한 사정만으로 갑의 임차보증금이 을에 대한 종합부동산세보다 우선하는 것은 아니고 갑의 확정일자가 종합부동산세의 법정기일보다 앞서야 한다는 것입니다(의정부지방법원2013가단43550, 2014.02.11.선고)

그렇다면 만일갑이 임대차계약체결 및 확정일자를 부여받은 연도(가령 2012년도)의 전년도(2011년도)에 관한 종합부동산세의 납세고지서가 이미 전년도에 을에게 발송된 경우(발송일이 법정기일)에는 갑의 임차보증금보다 종합부동산세가 우선하게 되는 결과가 될 것으로 보입니다. 그렇다면 임차인 갑은 임대인 을이 이러한 사정에 처하여 있는지도 꼼꼼히 체크해야 할 것으로 보입니다만 요새같이 집 구하기가 ‘하늘에 별 따기’인 경우에는 현실적으로는 쉽지 않아 보입니다.

법무법인 대종박흥수변호사 (이메일: hspark@daejonglaw.com,블로그:http://blog.naver.com/gmdtn11)