'종자돈' 규모에 맞는 투자 "소액은 고위험, 고액은 안정"

금융상품과 마찬가지로 부동산도 ‘소액일수록 공격형 투자, 고액일수록 안정형 투자’의 원칙이 적용된다. 이는 투자 시 손실을 내지 않기 위한 기본적인 방법이기 때문이다. 이와 함께 현재 부동산 경기와 지역특성을 잘 살펴야 전략적인 투자를 할 수 있다.

◆투자금 1억원 미만

소액으로 투자를 계획할 때는 투자가치가 불확실한 지역에 접근하는 것이 좋다. 개발호재가 드러난 곳은 기대심리가 이미 반영돼 시세가 상당히 올랐기 때문이다.

그 예로 재개발 가능성이 있는 지역에 투자하는 지분투자가 있다. 이 때 서울시 조례에 나타난 재개발구역 지정요건을 보고 주변 지역여건도 철저히 살펴야 한다.

또 오피스텔도 소액투자자가 고려할만한 상품이다. 주거용 부동산에 대한 세금 및 대출규제가 강화되면서 틈새상품으로 부각, 오피스텔은 주택으로 분류되지 않아 다른 주택이 없는 경우 청약상 무주택자로 간주된다.

오피스텔은 시세차익보다는 임대수익을 목적으로 하는 안정적인 상품이다. 위치는 수요가 높은 도심 또는 강남권 일대가 좋다.

◆투자금 1억~3억원

기존 주택을 매수한 후 갈아타는 전략과 청약통장을 이용한 투자전략 병행이 방법.

실거주보다 투자가치에 비중을 둔 투자자는 전세로 거주하면서 이에 대한 비용을 줄여 나머지 돈으로 전세를 끼고 투자하는 것도 고려할만하다. 이 때 양도소득세 비과세적용을 살펴 실익을 따져야 한다.

1억 미만은 재개발지역 지분 투자와 같은 고위험 투자도 생각할 필요가 있다, 반면 1억~3억원 자금 보유시에는 확실한 계발계획을 바탕으로 위험을 최소화하고 안정적 수익확보와 실입주를 고려해야 한다.

급매물보다 10~30%가량 값이 싼 경매도 한가지 방법이다. 법원감정가를 맹신하기 보다는 직접 발품을 팔아 주변시세도 확인해야 한다.

◆투자금 4억~6억원

4억~6억원 정도 투자자금을 확보한 층이 바로 주택의 유효 수요층이라 할 수 있다. 적지 않은 금액이기 때문에 안정적으로 투자하는 것이 바람직하고 '실거주 우선, 투자는 선택'으로 전략을 짜야 한다.

특히 저평가된 지역에 투자할 것을 권한다. 교통, 교육, 편의시설 등 인프라가 갖춰진 강남권 블루칩 말고도 확실한 개발계획이 잡혀있는 곳을 눈여겨봐야 한다. 마포구, 동작 관악구가 그 예다.

상가에 관심이 있다면 임대수익률이 높고 유동인구가 풍부하고 공실률이 낮은 곳이 유리하다. 단지 내 상가, 근린상가, 복합상가, 소형상가 등이 가장 안정적인 투자 대상이다.

◆투자금 6억원 이상

6억원 이상 투자금을 보유했다면 내재가치가 확실한 우량물건을 선택해 리스크를 최소화해야 한다. 이와 함께 내야하는 보유세, 양도소득세 등 절세전략을 잘 살펴 매수 시기와 보유기간 등을 잘 설정해야 한다.

이 같은 금액의 투자대상으로는 강남과 용산을 손꼽을 수 있다. 재건축사업이 불가피한 강남구는 1970년대와 1980년대 지어져 20년 이상 된 단지들이 전체 공동주택의 53%를 차지하고 있다. 용산도 중장기 개발계획이 집중돼 공원단지 조성과 교통 개선 등으로 발전가능성이 높은 지역이다.

<자료 제공: 실전에 바로 써먹는 부동산 지식 200문200답, 부동산써브>

오진희 기자 valere@asiae.co.kr