분양 늘리고 공공기여 줄이고…노원 등 서울 낙후지역 재건축 속도 낸다

서울시 ‘재개발·재건축 사업지원 방안’ 발표
인센티브 용적률 최대 2배 적용키로
기존 과밀 단지도 추가 용적률 부여
공공기여 부담 15%→10% 완화
공공기여 주택 매입비용 현실화 추진

서울시가 낙후지역의 용적률을 기존 대비 최대 40% 높여 정비사업에 나설 수 있는 길을 마련한다. 일반분양 물량을 늘려 정비사업의 사업성을 높이는 전략이다. 서울 노원구 등 노후 아파트들의 수혜가 예상된다. 과밀 지역도 추가용적률을 제공해 사업성을 높인다.

유창수 서울시 행정2부시장은 27일 노후 주거지 개선과 정비사업 활성화를 위한 ‘재개발·재건축 2대 사업지원 방안’을 발표했다. 유 부시장은 "현재 진행 중인 정비사업은 더 원활하게, 사업성이 없어 외면받은 지역은 정비사업 기회를 얻을 수 있도록 길을 터주기 위한 방안"이라고 설명했다.

유창수 서울시 행정2부시장이 27일 서울 중구 서울시청 브리핑룸에서 신속하고 안정적인 주택공급을 위한 '재개발 재건축 사업지원 방안' 기자설명회를 하고 있다. 사진=조용준 기자 jun21@

시는 정비사업 사업성의 핵심인 일반분양 주택을 늘릴 수 있도록 ‘사업성 보정계수’를 적용한다. 사업성 보정계수는 분양수익을 기대하기 어려운 지역의 사업성을 높여줄 수 있도록 지가, 기존 주택규모, 과밀 정도 등을 보정하기 위한 계수다. 이 계수를 적용할 경우 재건축 시 받을 수 있는 인센티브 용적률(허용용적률)이 최대 2배로 늘어나게 된다. 예를 들어, 기존 용적률이 210%, 인센티브 용적률이 20%인 3종 지역 아파트에 이를 적용하면 인센티브 용적률이 40%로 올라간다. 이렇게 되면 분양 주택은 10% 늘리고 공공임대주택은 10% 줄일 수 있어 정비사업 시 사업성이 높아진다. 수혜가 예상되는 대표적인 지역은 노원구 상계·중계동 등이다. 이들 지역은 분양가와 지가가 상대적으로 낮은 데다 공공기여까지 하게 되면 분양을 한다 해도 분양수익을 많이 낼 수 없다.

이미 현행 조례나 허용용적률을 초과한 재건축 사업지도 추가 용적률을 부여한다. 서울 내 다수 노후 단지는 2004년 종 세분화(1·2·3종)가 이뤄지기 전 ‘현황용적률’에 맞춰 건립됐다. 이는 추가 용적률이 필요한 정비사업을 진행하지 못하는 원인으로 작용했다. 시는 이런 지역의 과밀정도, 주변 여건 등을 고려해 현황용적률을 인정하고 법적상한 용적률의 최대 1.2배까지 추가 용적률도 부여하기로 했다. 시는 향후 기본계획 변경을 통해 재개발·재건축 각각의 ‘현황용적률 적용산식’ 등 세부기준을 마련한다.

공공기여와 관련한 부담도 낮춘다. 1종에서 2종, 3종에서 준주거로 상향 시 공공기여분을 기존 15%에서 10%로 낮춘다. 공공임대주택 등 건축물 기부채납 시에는 인센티브를 기존보다 더 많이 주기로 했다. 상한용적률을 계산할 때 ‘건축물 기부채납 계수’를 기존 0.7에서 1로 올려 건축물을 내놓았을 때 공공기여를 더 많이 인정해 주기로 했다.

정비사업에서 공공기여로 건설된 공공주택을 시가 매입할 때 해당 비용을 현실화하는 방안도 추진한다. 최근 급등하고 있는 원자재값과 금리·물가를 반영하기 위해 매입비용을 해마다 고시할 수 있도록 개정 주기도 단축할 수 있도록 한다.

역세권(승강장으로부터 350m 내외)에는 ‘준주거’까지 용도지역을 상향해 고밀복합개발을 돕는다. 역세권 정비와 함께 임대주택·노인시설·공원 등 ‘전략용도시설’ 조성을 집중 지원한다.

속도감 있는 사업 추진을 위해 공공지원도 늘린다. 접도율 기준을 완화해 ‘6m 미만’ 도로에 접한 경우에도 재개발을 허용하도록 했다. 접도요건 완화 시 서울 시내 재개발 가능한 면적은 484만㎡에서 1190만㎡로 늘어날 전망이다. 고도·경관지구에 묶여 건축물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 풀어 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능하도록 지원한다. 경관지구는 현재 12m→ 20m로, 고도지구는 20m→ 45m 이상으로 완화한다.

유 부시장은 "기존 현황용적률이 높은 단지는 공사비 급등까지 덮치면서 동력을 잃고 그 불편을 시민이 오롯이 감내해 왔다"며 "이번 지원방안을 통해 침체된 건설경기에 활력을 불어넣고, 노후 주거지 개선의 길을 열어줘 쾌적한 주거환경을 제공해 나갈 것"이라고 말했다.

유창수 서울시 행정2부시장이 27일 서울 중구 서울시청 브리핑룸에서 신속하고 안정적인 주택공급을 위한 '재개발 재건축 사업지원 방안' 기자설명회를 하고 있다. 사진=조용준 기자 jun21@

권현지 기자 hjk@asiae.co.kr