[기고]부동산시장 조정의 신호탄 터졌다

전종철 단국대 행정법무대학원 초빙교수.

2000년 이후부터 현재까지 약 18년간 지속된 부동산 대세상승기는 끝났다. 8ㆍ2대책을 계기로 '조정의 신호탄이 쏘아 올려졌다. 주택가격지수의 변동을 기준으로 한 기술적 분석에 의하면 2000년 이후 우리나라 부동산시장은 4차례의 상승기와 3차례의 조정기를 통해 상승 폭과 기간은 크고 길며, 조정 폭과 기간은 작고 짧은 전형적인 대세상승 장세를 보여줬다.

KB부동산 주택매매가격 종합지수를 기준으로 하면 제1차 상승기는 세계적인 저금리시대가 도래하기 시작한 2001년 초부터 2003년 10ㆍ29대책에 의해 조정이 들어가기 전까지의 약 34개월로, 같은 기간에 주택가격은 36.9%나 상승했다. 제2차 상승기는 판교열풍이 불기 시작한 2005년 초부터 미국의 금융위기가 발생한 2008년 9월까지의 약 44개월이며, 이 기간에 주택가격은 25.1%가 상승했다. 제3차 상승기는 2008년 미국의 금융위기로 일시 급락한 주택가격이 기술적 반등을 하기 시작한 2009년 초반부터 2012년 중반까지 약 37개월 동안이다. 제4차 상승기는 취득세 영구인하와 1%대 주택모기지론 도입을 골자로 한 8ㆍ28전월세대책이 발표된 직후인 2013년 9월부터 올해 8월 현재까지로 약 48개월간 지속되고 있다.약 18년간 지속된 대세상승기는 대외적으로는 저금리에 편승한 세계적인 자산 가치 상승추세와 국내적으로는 견조한 경제성장률과 풍부한 유동성에 장이 지칠 때마다 활력을 불어넣어준 3차례의 금리인하 및 지속된 저금리기간을 배경으로 하고 있다.

그러나 부동산시장은 다음과 같은 네 가지 이유로 제4차 상승기를 이 정도에서 마무리하고 제4차 조정기로 들어갈 것으로 전망된다. 무엇보다 약 48개월간 지속된 상승기간과 누적된 상승률에 따른 상승피로감이 상당하다. 둘째, 제4차 상승기에 폭증해 누증된 과다한 가계부채 문제가 심상치 않다. 셋째, 박근혜 정부의 7ㆍ22대책(2015년)과 11ㆍ3대책(2016년), 문재인 정부의 6ㆍ19대책 및 8ㆍ2대책 등 4차에 걸친 규제책의 누적효과가 나타나고 있어 조정이 불가피할 전망이다. 마지막으로 금리인상이 임박한 점도 빼놓을 수 없는 이유다.

기술적으로나 기본적으로 조정을 피할 수 없는 상황이다. 울고 싶을 때 뺨 때려주는 격으로 조정이 임박했을 때 강력한 규제책이 나옴으로써 규제책에 포함된 지역에서는 거래가 급격히 위축되고 급매가 출회되는 현상 등이 발생하고 있다. 이달 24일 지지옥션 통계에 따르면 8ㆍ2부동산 대책 직후 3주간 서울 아파트 경매의 낙찰가율과 평균 응찰자수는 각각 93.6%와 6.3명으로 감소세가 뚜렷하다. 낙찰가율은 7월 99.1%와 비교해 5.5%포인트 떨어지고 평균 응찰자수도 7월 12.6명 대비 절반가량 떨어졌다. 부동산 투자심리가 급격히 냉각되고 있다는 방증이다.

이제 시장은 금리 인상이라는 뺨 한 대만 더 맞으면 결정적으로 조정 장세로 진입하게 될 것으로 보인다. 제4차 조정은 단순히 제4차 상승에 상응하는 조정이 아닌 약 18년간의 대세상승기 전체에 대한 조정장의 성격을 가질 수 있으며 그에 따라 조정 기간과 폭도 지난 1~3차의 조정과는 다르게 길고 커질 수 있다. 지금은 정부가 부동산시장의 과열을 진정시키는 데 급급하고 있지만, 집권 중ㆍ후반부로 넘어가면 오히려 조정이나 하락을 걱정해야 하는 상황이 올 수도 있다. 물론 일시적으로 풍선효과에 의해 8ㆍ2대책에서 빠진 지역이나 상품으로 부동산 자금이 몰리거나 간헐적으로 투기적 장세가 시현되는 모습을 보일 수는 있겠지만 조정이라는 큰 추세를 벗어나기는 힘들 것으로 전망된다.

전종철 단국대 행정법무대학원 초빙교수