임대주택 '공급·투자' 두 토끼몰이(종합)

정부, 부동산 서비스산업 육성 방안 발표
뉴스테이 稅 감면 혜택에 리츠 규제 완화
전문가 "관련 법 국회 통과 시점이 관건"

[아시아경제 이민찬 기자] 정부가 임대주택 공급 확대와 부동산 간접투자 활성화라는 두마리 토끼를 잡을 방안을 마련했다. 그동안 문제로 지적돼온 부분을 대폭 보완한 것이 특징인데, 관련 법안이 얼마나 빨리 개정돼 효력을 발휘하느냐가 관건이 될 것으로 보인다.

국토교통부가 7일 제10차 무역투자진흥회의에서 발표한 '부동산 서비스산업 육성방안'을 살펴보면 임대주택 투자자에 대한 세제 혜택을 추가하는 등 저금리시대에 투자처를 찾지 못한 유동자금이 실물투자로 흘러들 수 있도록 한다는 포석이 담겨 있다.

국토부 관계자는 "뉴스테이에 기관투자자 참여가 미흡하고 부동산서비스산업은 영세한 수준에 머물고 있으며 리츠도 사모 위주로 발달돼 있다"면서 "개인의 소액 투자 기회를 확대하기 위한 방안을 만든 것"이라고 설명했다. 주택 시장에서 월세 비중이 높아지는 가운데 리츠 등 간접투자를 늘려 임대주택을 확대하는 것이 주택시장을 안정시키는 핵심 지름길이라고 본 것이다.

◆뉴스테이에 '날개'…세(稅)감면에 규제까지 완화 = 국토부는 부처간 협의를 거쳐 임대주택 투자자에 대한 기존 세제 혜택의 일몰을 연장하고 추가적인 방안까지 내놨다. 특히 15년 이상 장기임대주택에 대한 재무적투자자(FI)의 투자를 유도하기 배당소득과 주식 양도차익에 대한 법인세 감면 혜택은 파격적이라는 평가다.

또 리츠나 펀드가 결손금이 발생할 경우 100%까지 이월결손금 공제를 허용하도록 했다. 리츠업계 관계자는 "그동안 부족했던 부분이 상당부분 보완된 것 같다"면서 "실제 시행이 될 경우 관련 투자가 늘어날 수 있을 것"이라고 기대감을 표했다.

금융기관의 리츠 출자 규제로 여겨지던 사전승인·신고의무는 사후보고로 간소화된다. 현재 은행이나 보험회사가 리츠에 15%를 초과해 출자하면 사전에 신고를 해야 한다. 실제 이 같은 조항이 규제로 작용해 한 은행은 뉴스테이리츠에 14.9%만 출자하기도 했다. 보험사가 지급여력비율(RBC)을 산정할 때 적용하는 신용위험계수도 12%에서 7.5%로 완화돼 보험회사의 투자 여건도 개선될 전망이다.

또 부동산펀드를 통해 뉴스테이를 추진하면 국민주택채권 매입의무가 면제된다. 국토부는 이를 통해 연환산 기준 0.5∼2.7bp 정도의 수익률 상승 효과가 있을 것으로 보고 있다. 펀드 등에 대해서도 임대주택 매입자금 보증의 보증수수료(현행 연 0.337%)를 인하하고 주택연계 근린생활시설은 제외돼 있는 보증대상 자산도 확대해 뉴스테이 투자를 촉진할 계획이다.

◆리츠 상장규제 개선…임대관리업 역량 강화도 = 리츠 상장의 가장 큰 장벽으로 여겨졌던 매출액 기준 완화와 함께 우선주 상장 허용도 추진한다. 또 리츠의 공모·상장을 활성화하기 위해 주택도시기금의 투자를 확대하고 1인당 주식소유제한도 완화(위탁관리 40→50%, 자기관리 30→40%)한다. 주주총회 결의사항도 중요사항 이외에는 이사회에 위임할 수 있게 된다.

현재까지 불가능했던 리츠의 자산관리회사(AMC)와 펀드의 자산운용사 간 겸업을 허용한다. 자산운용사가 상장 리츠를 추진하거나 리츠 자산관리회사가 펀드를 통해 부동산을 확보할 수 있게 되는 것이다. 법인이 50인 이상 투자하는 공모 리츠에 대해 토지나 건물 등을 현물출자하면 양도차익을 3년간 분할과세 할 수 있게 된다. 국토부 관계자는 "회사채 이자율 정도의 비용감축 효과가 있을 것"이라고 말했다.

아울러 종합부동산서비스 인증제를 도입해 뉴스테이 입찰시 가산점을 주는 등 부동산서비스업을 육성한다는 방침이다. 주택임대관리업자가 임대주택 거주자에게 공급하는 일반관리용역에 대한 부가가치세 면제 효과가 날 수 있도록 관련 규정도 개정한다. 임대사업을 안정적으로 할 수 있도록 주택도시보증공사(HUG)의 다양한 보증상품을 하나로 묶는 패키지 상품을 연내 출시할 계획이다.

정부가 내놓은 민간임대주택 활성화 대책이 시장에서 효과를 내기 위해선 관련법의 국회 통과가 조속히 이뤄져야 한다고 전문가들은 입을 모은다. 심교언 건국대 교수는 "여러 상임위에 나눠져 있는 관련법이 국회를 빠르게 통과해야 효과를 극대화할 수 있다"면서 "정부는 법 통과가 필요 없는 후속절차를 속도감 있게 추진해야 한다"고 말했다.

이민찬 기자 leemin@asiae.co.kr