마곡·여의도 입성한 '원(ONE) 브라더스'…텅빈 공간이 핫플로

여의도 금융가 '흑백요리사' 등판
원그로브 리테일 완판…원센티널 스타 셰프 대거 입점
이지스자산운용, 빌드 투 코어·밸류애드 전략으로 서울 서남부권 상업 지도 재편

서울 서남부권의 상업 지도가 빠르게 재편되고 있다. 중심에는 이지스자산운용의 '원(ONE) 브라더스'가 있다. 마곡의 원그로브(ONE GROVE)가 준공 1년 만에 리테일을 완판한 데 이어, 여의도의 원센티널(ONE CENTINEL)이 '흑백요리사' 셰프들의 새로운 무대로 변신하며 화제를 모으고 있다.

두 프로젝트는 접근법은 다르지만 목표는 같다. 원그로브는 개발 단계부터 참여하는 '빌드 투 코어(Build-to-Core)' 전략으로, 원센티널은 기존 건물을 재탄생시키는 '밸류애드(Value-Add)' 전략으로 각각 서남부권의 새로운 '핫플레이스'를 만들어내고 있다.

◆마곡 원그로브, 14만평 대형 복합시설의 성공적 안착

2021년 8월 이지스자산운용과 국민연금이 마곡 CP4 블록에 2조3000억원 규모 선매입 투자를 진행했다. 3년간 치밀한 개발 과정을 거쳐 지난해 9월 준공, 올해 6월 그랜드 오픈한 원그로브는 이제 마곡의 심장부가 됐다.

연면적 46만3204㎡(약 14만평) 규모의 원그로브는 단순한 건물이 아닌 도시 속 숲을 지향했다. 2300평 규모의 중앙정원을 가로지르는 147m 길이 곡면 LED '그로브웨이'는 원그로브로 진입하는 동선 초입에 위치해 방문객들에게 시각적 즐거움과 함께 숲의 편안함을 안겨준다. 새로운 공간의 탄생으로 마곡역(5호선)에서 마곡나루역(9호선)까지 연결된 지하 1층 공공보행통로에 숲의 매력이 더해져 꼭 한 번은 들러야 할 특별한 장소로 자리매김했다.

리테일 공간은 개발 과정에서 MD 구획을 80개에서 110개로 세분화해 다양성을 확보했다. 트레이더스(5500평), 교보문고, 빕스, 유니클로 등 앵커 테넌트부터 브루클린버거더조인트, 을지깐깐, 딤딤섬 등 핫플 맛집까지 유치했다. 이달 기준 리테일 임대율 95% 이상을 달성했다.

오피스도 순항 중이다. 2300여 명이 상주하는 DL 그룹 전 계열사가 입주 마무리 단계에 있고, 그레이스타 등 글로벌 운용사 10곳이 이상이 입주를 진행 중이다. 사람인, 파라타항공, 에어인천과 부민병원 프레스티지 라이프케어 마곡의원 등은 입주를 마쳤다.

2023년 12월 시공사인 태영건설이 워크아웃에 들어가는 위기도 있었다. 하지만 국민연금은 매입 결정을 철회하지 않는 동시에 대주단이 3700억원을 추가 투입해 사업을 정상화했다. 현재 원그로브를 3.3㎡당 1650만원에 매입했으나 인근 오피스가 3.3㎡ 2000만원에 거래되며 상당한 시세차익도 예상된다.

◆여의도 원센티널, 금융가에 새로운 활력 불어넣어

여의도에서는 다른 방식의 변화가 진행 중이다. 2022 년 8월 6395억 원에 매입한 구 신한금융투자타워가 3년 만에 원센티널로 재탄생한 것이다. 이지스는 지하 1층부터 지상 3층까지 포디움 형식의 수평증축을 통해 리테일 공간을 대폭 확장했다. 기존 1층 일부에 불과했던 상업시설을 4개 층 규모로 늘려 전용면적을 1894㎡ 증가시켰다. 리테일 전용 셔틀 엘리베이터 2대와 에스컬레이터를 신설해 접근성도 개선했다.

핵심은 차별화된 F&B 구성이다. 지하 1층에는 넷플릭스 '흑백요리사'에 출연한 김병묵 셰프의 '야키토리 묵', 조서형 셰프의 '여의도 요정'이 입점했다. 스타 셰프 남준영의 '키보 락앤롤'도 함께다. 2 층에는 특별한 오복수산, 무안회관, 중앙해장 등 인기 맛집들이, 3층에는 설성목장이 들어선다.

건물 외관도 극적으로 변했다. 대형 곡면 미디어 광고판을 설치해 여의도 교차로 3면에서 강력한 가시성을 확보했고, 1~2층 전면을 글라스 커튼월로 처리해 개방감을 높였다.

원센티널은 이지스가 여의도에서 10년간 쌓아온 밸류애드 노하우의 집대성이다. 2015 년 씨티플라자에서 시작된 '여의도표 밸류애드'는 식객촌 유치로 내부수익률(IRR) 30%를 달성했고, 오투타워는 오투테라스 조성으로 순운영소득(NOI) 30% 상승 후 3.3㎡당 2400만 원이라는 당시 최고가에 매각됐다.

원그로브와 원센티널은 접근법은 달라도 본질은 같다. 단순한 부동산 개발이 아닌, 지역과 사용자의 니즈를 정확히 읽고 이를 공간에 구현하는 것이다.

이지스자산운용 관계자는 "원그로브는 마곡이라는 신흥 권역에 거주민 27만명과 기업 근로자 16만명을 위한 복합문화공간을 만들었다"며 "원센티널은 여의도 금융가의 획일적인 외식 문화에 새로운 선택지를 제공했다"고 말했다. 이어 "두 프로젝트 모두 리테일을 단순한 부대시설이 아닌 자산의 핵심 가치로 승격했다는 점에서 의미가 크다"고 덧붙였다.