"대출 규제 효과 최대 6개월…공급대책 없으면 4분기 급등 가능성"

주산연, 주택공급활성화 방안 세미나
4분기 집값 상승 전환 전망

6·27 대출 규제 여파로 수도권 주택가격이 진정 국면에 접어들었지만, 공급 대책이 뒷받침되지 않는다면 4분기에 집값이 급등할 것이라는 전망이 제기됐다. 규제에 따른 시장 위축 현상은 일시적인 효과에 그칠 것이라는 분석이다.

5일 국회 의원회관에서 열린 '주택공급 활성화 방안' 세미나에서 참가자들이 토론하고 있다. 주택산업연구원 제공

주택산업연구원은 5일 국회 의원회관에서 한국주택학회, 염태영(더불어민주당) 의원실과 '주택공급 활성화 방안' 세미나를 열었다.

발표를 맡은 주산연 김덕례 주택연구실장은 "노무현, 문재인 정부의 경험에 비추어 볼 때 이번 조치의 효과는 3~6개월에 불과할 우려가 있다"며 "3기 신도시 신속 공급, 민영주택 공급 촉진을 위한 규제 혁파, 도시 정비 활성화 등 빠르고 강력한 공급 대책을 강구하지 않으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나면서 4분기 중 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 밝혔다.

올해 서울 주요 재건축 단지에서 촉발된 집값 상승세가 인근 지역으로 확산할 가능성도 제기됐다. 김 실장은 "하반기부터 1기 신도시와 서울 인기 지역의 재건축이 활성화되면서 상승세가 인근으로 전이될 가능성이 있다"며 "다만 지방 대도시는 미분양 적체와 지방 경기 침체 등으로 당분간은 현재(침체) 추세에서 크게 벗어나기 어려울 것"이라고 전망했다.

올해 주택 매매가는 전국 기준 0.2% 하락하는 가운데 서울은 3.0% 상승, 수도권은 1.5% 상승, 지방은 1.2% 하락할 것이라고 주산연은 분석했다.

전세가격은 대출 문턱이 높아지면서 제한된 상승 폭이 예상된다. 김 실장은 "올해 아파트 입주 물량이 지난 2~3년 평균 대비 10만가구 이상 감소하고 상반기 집값 상승에 따른 가구 분화 증가로 전셋값은 계속 상승할 것"이라면서도 "전세 사기와 전세금 반환보증 80% 축소 등으로 월세 전환이 늘어나면서 상승 폭은 제한적일 것"이라고 밝혔다.

반면 월세는 상승 폭이 확대될 것으로 봤다. 비아파트 공급이 지난해와 올해 들어 70%가량 감소한데다 전세의 월세화가 심화되면서 다가구·오피스텔 등 비아파트 중심으로 가격 상승이 이어지는 추세다. 그는 "당장 비아파트 공급 확대를 위한 획기적인 대책을 내놓지 않는 한 당분간 이런 추세는 지속될 것으로 보인다"고 말했다.

민영 주택공급 활성화 대책으로는 기본형 건축비와 표준 건축비 현실화가 거론됐다. 브릿지론과 프로젝트파이낸싱(PF) 때 과도한 수수료를 적정화하고 자기자본비율을 완화할 필요성도 언급됐다. 지방 미분양에 대한 신속한 대책 마련이 필요하다는 지적도 나왔다. 공공주택 공급 활성화와 관련해서는 공공택지 개발 기간을 줄여 3기 신도시 공급 속도를 높이는 방안이 나왔다.

도시정비사업 활성화 방안으로는 과도한 개발 이익 환수 자제와 일반분양가 건축비 조정도 대안으로 제시됐다. 현재 서울 조정지역에서는 아파트 분양가 규제로 조합원들이 일반분양자들에 대한 건축비 부담을 과도하게 떠안는 문제가 있다.

김 실장은 "일반분양 물량이 많을 경우 조합원은 개발이익 환수를 위한 임대아파트 건축비 차액의 4~5배에 해당하는 금액의 개발이익을 환수당한다"며 "일반분양분의 건축비는 재건축 품질에 맞는 시공비 수준으로 적정히 조정돼야 하며 재건축으로 공급 확대가 가능하도록 기본용적률 외 추가용적률은 확대 물량에 비례해 배분하는 방안이 필요하다"고 밝혔다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr