금감원 “해외 부동산펀드, 장기투자·폐쇄형 多… 단기 경기 민감도·대량 환매 우려 낮아”

평균만기 7.6년으로 단기 경기 민감도 낮고
대부분 폐쇄형으로 대량 환매 우려도 크지 않아
일부 펀드 임대료·이자 연체 등 코로나19 부정적 영향은 주의 要

[아시아경제 구은모 기자] 해외 부동산펀드가 평균만기 7년 이상의 장기투자로 단기적인 경기 움직임에 대한 민감도나 유동성이 적고, 대부분 폐쇄형으로 설정돼 대량 환매 우려도 크지 않은 것으로 나타났다. 다만 일부 펀드에서 임대료나 이자 연체가 발생하는 등 신종 코로나바이러스감염증(코로나19)으로 인한 부정적인 영향도 관찰되고 있어 주의가 필요하다는 지적이 나온다.

16일 금융감독원에 따르면 해외 부동산펀드 51조4000억원 가운데 임대형 펀드가 21조원(40.7%)으로 가장 많고, 대출형(17조8000억원·34.7%)과 역외재간접형(8조2000억원·15.9%)이 뒤를 잇고 있는 것으로 집계됐다.

평균 만기는 7.6년으로 2023년부터 본격적인 만기가 도래해 2023년에 7조8000억원(15.1%), 2024년에는 8조4000억원(16.4%)이며, 2025년 이후는 26조8000억원(52.1%)으로 나타났다. 환매방식별로는 폐쇄형이 651건, 51조2000억원(99.4%)으로 절대 다수를 차지했고, 개방형은 15건, 3000억원(0.6%) 수준으로 집계됐다.

금감원은 “해외 부동산펀드는 평균만기 7.6년의 장기투자로 단기 경기 움직임에 대한 민감도나 유동성 리스크가 적고, 대부분 폐쇄형으로 설정돼 다른 유형의 펀드에 비해 대량 환매 우려도 크지 않은 편”이라면서도 “현재 일부 펀드에서 실물 보유 시 임대료나 대출채권 보유 시 이자 연체 등이 발생하거나 매각여건 악화로 만기를 연장하는 등 코로나19로 인한 부정적인 영향이 나타나고 있다”고 설명했다.

임대형 펀드 21조원 가운데 건물전체를 단독 임차인이 임차해 사용(임대율 100%)하는 책임임대차가 9조3000억원(44.2%) 수준이며, 한 건물에 여러 임차인이 임차해 있는 형태인 멀티태넌트가 11조7000억원(55.8%)으로 조사됐다. 전체 멀티태넌트 중 임대율이 90% 이상인 펀드가 10조3000억원(88.5%)으로 임대율 측면에서는 현재까지 양호한 수준이지만 일부 펀드에서는 임대료 연체가 나타나고 있다.

금감원은 또 향후 경기회복이 지연될 경우 펀드 수익성이 하락하고 '엑시트(투자금 회수)' 리스크가 현실화될 가능성이 있으며, 특히 대출형 펀드는 중?후순위 비중이 커 신용위험 우려도 있다고 짚었다. 현재 대출형 펀드 17조8000억원 가운데 중ㆍ후순위의 비중은 10조8000억원(60.3%)으로 절반이 넘고, 일부 펀드에서는 이자 연체나 유예신청이 나타나고 있다.

이에 금감원은 해외 부동산을 포함한 대체투자펀드의 잠재적인 위험 요인을 지속적으로 점검하는 한편 자산운용사가 ‘대체투자펀드 리스크관리 모범규준(금투협회)’에 따라 대체투자펀드를 설정?운용하고 있는지 자체 점검해 그 결과를 이사회에 보고토록 할 예정이라고 밝혔다.

자산운용사가 대체투자펀드를 설정하고 운용할 때 단계별로 준수해야 하는 원칙과 절차를 정한 ‘대체투자펀드 리스크관리 모범규준’은 지난 6월30일 제정돼 10월1일부터 시행되고 있다. 이 규준은 운용사가 대체투자펀드를 설정할 때 사전에 리스크 분석을 실시하고 이후에도 최소 연1회 주기적으로 분석하도록 하고 있으며, 투자형태별로 사전에 정한 기준에 따라 최소 연1회 이상 주기적으로 공정가치 평가를 실시하도록 하고 있다.

구은모 기자 gooeunmo@asiae.co.kr