'재건축 대어' 둔촌주공, HUG 협상과 후분양 갈림길 서다

13일 서울 강동구 둔촌주공아파트에서 재건축을 위한 철거 공사가 한창이다. /문호남 기자 munonam@

[아시아경제 임온유 기자] '단군 이래 최대 재건축' 서울 강동구 둔촌주공 조합이 주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 협상 결렬 시 후분양을 유력하게 추진할 계획이다.

15일 부동산 업계에 따르면 둔촌주공 재건축 조합은 최근 소식지를 통해 후분양 가능성을 공식적으로 언급했다. 최찬성 둔촌주공 조합장은 "HUG와의 분양가 협의를 통해 원하는 분양가를 책정받지 못할 경우 후분양 등 모든 가능성을 열어두겠다"고 밝혔다.

둔촌주공은 일반분양에 앞서 현재 HUG와 분양가 협상을 진행 중이다. 당초 민간택지 분양가 상한제 유예기간이 끝나는 4월 말 안에 협상이 마무리될 것으로 예상됐으나 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 확산으로 상황이 바뀌었다. 정부가 조합원 총회 개최 등이 어려운 사정을 감안해 분양가 상한제를 7월 말부터 시행하기로 결정했기 때문이다.

HUG와의 협상이 원활하지 않은 둔촌주공으로서는 3개월의 시간을 벌 수 있게 됐다. 조합은 지난달 HUG와의 사전 협의에서 분양가에 대한 절충안을 찾지 못한 채 3.3㎡당 3550만원에 분양보증을 신청했지만 이를 거절당한 바 있다. HUG 측이 제시한 것으로 알려진 3.3㎡당 3000만원 안팎과 500만원 이상 차이가 있었다.

그러나 시간이 늘어났다고 해서 HUG와의 협상에서 다른 결과를 도출할 수 있을지는 미지수다. 이는 조합이 소식지를 통해 후분양의 가능성을 언급한 배경이기도 하다. 최 조합장은 "지속적으로 HUG에 분양가를 관철시키기 위한 각고의 노력을 기울여왔으나 각종 규제로 부동산 시장을 통제하겠다는 정부의 정책으로 인해 HUG가 형평성에 위배되는 기준으로 낮은 분양가를 책정하려고 한다"면서 "HUG가 (앞서) 책정한 분양가는 도저히 받아들일 수 없다는 입장은 변함이 없다"고 했다.

조합 측은 컨설팅 업체에 의뢰해 후분양에 따른 사업성 분석을 진행한 것으로 알려졌다. 최종 결과가 나오는 대로 조합원을 대상으로 시뮬레이션 결과를 전한다는 입장이다. 문제는 자금조달이다. HUG와의 협상 결렬로 후분양을 택할 경우 자체적인 자금조달로 공사를 우선 진행해야 한다. 둔촌주공 재건축은 일반분양 물량만 5000가구에 이르는 대규모 사업으로 공사비가 3조원이 넘을 것으로 추정된다. 정비업계 관계자는 "통상 후분양을 진행할 경우 조합이 시공사와의 연대보증을 통한 ‘프로젝트 파이낸싱(PF)’ 등을 선택할 수 있는데 최근 코로나19로 PF 자금조달 시장이 경색되고 있는 점을 고려할 때 쉬운 길은 아니다"라고 말했다.

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr