[부동산Eye]꿈틀대는 전세시장, 하반기 3가지 변수에 달렸다

[아시아경제 김유리 기자] 최근 2~3년 서울 집값이 크게 오르면서 전세가율(주택매매가격 대비 전세가격의 비율)이 2012년 수준으로 회귀했다. 다만 최근 강남권을 중심으로 전세값이 꿈틀대면서 집값 추가 상승의 전조가 아니냐는 우려의 목소리도 나온다. 시장에서는 하반기 서울 전세가격의 주요 변수로 강동구 입주물량, 분양가상한제 이슈에 따른 대기수요 움직임, 정비사업 이주 수요 등을 꼽았다.

3일 부동산114 등에 따르면 7월 말 기준 서울의 평균 전세가율은 53.60%로 7년 전인 2012년(52.61%) 수준에 근접했다. 고점을 형성했던 2015년 70.92%에 비하면 17.32%포인트 낮아진 수준이다. 지난해부터 서울 등 수도권 입주 물량이 늘어나면서 전세가격 안정세가 이어진 영향이라는 분석이다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "2015년에서 2017년 사이 70% 안팎의 높은 전세가율에 기대 실수요뿐만 아니라 전세 레버리지를 활용한 갭투자가 크게 늘어났던 점에 비춰보면 전세가율 하락으로 실수요자의 매매전환 욕구가 줄어들고 투자수요도 유입되기 어려울 것"이라고 예상했다.

다만 최근 전세가격 상승 움직임이 심상치 않은 상황이다. 한국감정원에 따르면 서울 전세가격은 지난 6월24일까지 주간 보합세를 기록하다 지난달 4주 연속 상승세를 이어갔다. 상승률 역시 지난달 1일 기준 0.01%, 8일 기준 0.01%에서 15일 기준 0.02%, 22일 기준 0.02%, 29일 기준 0.03%로 소폭씩 증가했다. 특히 서초구는 같은 기간 각각 0.06%, 0.08%, 0.12%, 0.13%, 0.18%로 상승폭을 키우는 등 강남권이 상승을 주도했다.

전문가들은 하반기 서울 전세가격의 주요 변수로 강동구 입주 물량을 꼽는다. 올 하반기 강동구에서만 1만여 가구 규모 아파트 입주 물량이 쏟아져서다. 최근 입주를 시작한 명일동 래미안명일역솔베뉴(1900가구)를 시작으로 9월 고덕동 고덕그라시움(4932가구), 11월 암사동 힐스테이트암사(460가구), 12월 상일동 고덕센트럴아이파크(1745가구), 고덕롯데캐슬베네루체(1859가구) 등이 입주에 나설 예정이다. 한꺼번에 쏟아지는 입주 물량은 통상 전셋값 안정세로 이어진다.

그렇다고 하반기 전셋값 안정세를 전망하긴 쉽지 않다. 민간택지 분양가상한제 기준 강화란 복병이 있기 때문이다. '로또분양'을 기대한 수요자가 전세로 돌아서면서 전세가격 상승을 부추길 수 있다는 것이다. 실제로 최근 이어진 강남권 매물 호가 상승에 대해 시장에선 자립형사립고 폐지와 자녀 방학에 맞물린 이동과 함께 분양가상한제에 따른 매매 대기 수요의 전세 전환 영향을 꼽고 있다.

분양가상한제 이슈에 따라 정비사업 진행 일정에도 차질이 불가피해 이에 따라 달라질 이주 물량도 변수다. 한 정비업계 관계자는 "로또분양에 따른 잡음을 없애기 위해 전매제한 강화, 실거주요건 추가 등이 검토되겠으나 내려간 분양가와 시세간 차이로 인한 이익 실현 기대감은 여전할 것"이라며 "이 같은 기대감이 전세 가격에 영향을 줄 수 있다"고 말했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr