[김현정의 부동산은 처음이라]절세에는 증여가 만능? "따질 건 따져봐야"

[아시아경제 김현정 기자] 요즘 자녀에게 부동산을 물려주는 '증여'가 급증하는 분위기다. 전문가들이 보는 배경은 간단명료하다. 지금 팔았다간 지난해보다 값을 못 받을 것 같고 그렇다고 반등을 기다리며 들고 있자니 불어나는 세금부담이 걱정되기 때문이다.

주택 증여는 높은 세율(양도소득세 최고 62%) 부담을 피하는 절세방법으로 소개되면서 지난해에만 11만1863건이 발생했다. 전년 대비 25.2% 증가했을 뿐 아니라 2006년 관련 통계 작성 이후 최대치다. 특히 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 이른바 강남3구의 증여거래 건수는 6956건으로 작년보다 121% 급증했다.

그러나 증여 시에도 주의해야 할 점은 있다. 박나리 세무법인 다솔 세무사와 함께 내용을 알아봤다. 우선 증여가액을 제대로 확인해야 한다. 표준화된 데다가 비슷한 조건의 가구 수가 많은 아파트는 유사매매 사례가격(최근 실거래가 등)을 확인하면 되지만 단독주택이나 상가 및 토지는 유사매매 사례가격이 없어 공시가격을 기준으로 증여를 하는 경우가 있다. 이 가격이 너무 낮을 경우 향후 증여받은 자녀가 이를 되팔 때 양도세 부담이 커진다. 특히 다주택자가 아니고 1가구 1주택 비과세 대상인데도 증여를 하는 경우가 간혹 있는데, 이때에는 양도세 부과 대상이 아니므로 가액이 높은 편이 낫다. 따로 감정을 받는 것도 방법이다.

자녀가 증여세를 납부할 수 없는 미성년자나, 소득이 없거나 적은 경우라면 부모가 증여세를 내줘야 하는데 이 역시 증여가 된다. 그래서 아예 증여 시 해당 금액만큼 현금 증여를 미리 해준다. 또 상속인(배우자나 자녀)에게 집을 증여할 때 10년 내에 상속이 발생하면 해당 증여재산은 상속재산가액으로 봐 세율이 달라진다. 상속세를 납부할 때에는 증여세만큼 감액된다.

증여받은 집을 자녀가 매도할 경우 이월과세제도를 확인해야 한다. 증여받은 4억원짜리 아파트가 6억원으로 올랐다고 가정하면 배우자 간 증여는 6억원까지 공제가 가능하므로 자녀 본인이 아파트를 배우자에게 증여하면 절세가 가능하다. 주택가격이 6억원 이하이므로 배우자 간 공제로 증여세를 내지 않고, 매도 시에도 양도가액 6억원ㆍ취득가액 6억원으로 세금을 내지 않게 된다. 그러나 이월과세제도에 따라 이 역시 증여받은 후 5년이 지난 시점이어야 한다. 5년 내에 팔면 증여자의 취득가액(4억원)을 기준으로 양도세를 내게된다.

박 세무사는 "구체적인 증여가액이나 시기, 양도시기 등에 따라 적용받는 세율이 다르다"면서 "무조건 증여가 답이라고 생각할 게 아니라 증여와 양도 전 관련 법을 확인하고 세무상담을 받는 것이 좋다"고 말했다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr