[박근혜 주택공약]깡통주택 급한 불 끄기, 상환유예 그칠수도

[아시아경제 배경환 기자] 대출금 상환에 허덕이는 유주택자를 뜻하는 '하우스푸어'를 위한 박 당선인의 대안은 지분매각제도다. 본인이 소유한 주택의 일부 지분을 캠코 등 공공기관에 매각하고 매각대금으로 대출금 일부를 상환하는 방식이다. 이후 하우스푸어로부터 지분을 매입한 공공기관은 지분을 담보로 유동화증권(ABS)을 발행하고 투자자(금융기관, 공공기관, 연기금, 국민주택기금 등)로부터 자금을 받는다. 또한 공공기관은 하우스푸어로부터 매입한 지분에 해당하는 임대료를 받아 이를 투자자에게 이자로 지급하고 운영비를 충당한다.

대상은 1가구1주택 보유자로 주택가격은 수도권 6억원 이하, LTV 상한 80% 이하다. 주택의 매각 지분율은 시세의 50%와 주택담보대출금액 중 작은 금액으로 한다. 지분사용료는 이자와 수수료를 합쳐 6%다. 이 경우 원리금 상환부담금이 평균 60% 정도 절감된다는게 박 후보 측의 계산으로 지분 재매입이 가능해 일시적 자금압박으로 인해 살던 집을 처분하지 않아도 된다. 특히 주택 매매시에는 새로운 주택구입자가 지분공유 승계도 가능하다.

하지만 지분매각제가 근본적인 문제를 해결할 수 없는, 이른바 '위기를 뒤로 미루는 정책'이라는데 함정이 있다. 계약기간이 끝나는 시점에서의 주택시장에 따라 지분을 재매입해 내집을 지키거나 되팔아 차익을 낼 수도 있다. 반면 지금과 같은 침체가 이어질 경우 상황은 달라진다. 집을 매각해도 공공기관에 돌려줄 자금으로 인해 본인은 거리로 내몰릴 수 있다. 결국 대출이자를 내는 대상과 상환기간만 바뀌는 셈이다.
기관이 지분을 매수해야 하는 시스템인 탓에 기본적으로는 공적자금 투입이 불가피해 향후 논란이 될 가능성도 높다. 또 대상주택의 선정과정, 향후 주택 처분시 본인을 포함한 은행과 공공기관의 담보권 실행 등의 문제도 복잡하다.

조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "하우스푸어의 짐을 덜 수 있다는 점, 계속 살면서 돈을 갚아나간다는 점, 소유권이 유지된다는 점에서 긍정적인 정책으로 꼽히지만 대상과 범위에 대한 논의가 아직 부족한데다 금융권에서도 하우스푸어에 대한 대책마련에 있어 좀더 조율이 필요한 정책"이라고 평가했다.

함영진 부동산114센터장 역시 "방법론이 명확하지 않은 대책으로 향후 인수위 구성 등 추진 과정에서 실효성을 살릴 수 있도록 관계기관과의 재정비가 필요하다"고 언급했다.

배경환 기자 khbae@