재개발·재건축 40% 마비..이유가 뭐길래

과도한 정비구역 지정, 사업성 저하, 이해당사자 간 갈등, 정부지원 미흡이 문제점으로 지적

국토해양부에 따르면 전국 재개발·재건축사업은 약 40%가 마비된 상황이다. 올 6월 현재 전국 2407곳(서울 610곳)에서 재개발·재건축 등 정비사업이 추진 중인데 지난해 12월 기준으로 재개발·재건축사업 1508개 중 약 38%가 지연 또는 중단됐다.

[아시아경제 정선은 기자]국토해양부가 8일 '도시재정비 및 주거환경정비 제도개선안'을 발표한 것은 재개발·재건축 등 정비사업의 약 40%가 지연 또는 중단된 상태와 관련이 깊다. 과도한 정비구역 지정, 사업성 저하, 이해당사자 간 갈등, 정부지원 미흡 등이 문제점으로 지적되고 있다.

국토해양부에 따르면 전국 재개발·재건축사업은 약 40%가 마비된 상황이다. 올 6월 현재 전국 2407곳(서울 610곳)에서 재개발·재건축 등 정비사업이 추진 중인데 지난해 12월 기준으로 재개발·재건축사업 1508개 중 약 38%가 지연 또는 중단됐다.

뉴타운사업 사정도 비슷하다. 올해 6월 현재 전국 뉴타운 지구는 73개가 지정됐고 이중 59개 지구가 계획을 수립했다. 하지만 12개 지구만 착공을 했으며 주민 반대 등으로 8개는 지구가 해제됐다.

이같은 결과는 먼저 과도한 정비구역 지정이 문제점으로 제기된다. 부동산 활황기에 높은 개발이익을 기대한 주민의 요구에 따라 정비예정구역을 도시면적의 9~13%에 달하게 과도하게 지정했다는 것이다. 하지만 시장 및 군수가 정비구역 해제가 필요하다고 판단하더라도 법적근거가 미흡한 상황이다. 사업이 장기 지연되는 곳은 재산권 행사가 제한되면서 이에 따른 주민불만도 증가했다.

정비사업 사업성 저하도 문제점이다. 주로 개발이익을 활용해서 공동주택을 건설하고 기반시설을 설치하는 방식이 일반적인데 부동산 경기침체로 주민부담 증가는 물론 시공사는 미분양 우려로 사업 참여에 소극적이었다는 분석이다. 전체 세대수의 17% 수준인 재개발 임대주택 건설의무, 분양가 상한제 등의 규제도 사업성 확보에 방해가 됐다.

보상, 조합운영 불투명 등 이해당사자간 갈등문제도 장애요인으로 작용했다. 토지소유자간 또는 토지소유자와 세입자간의 보상문제, 이주·철거과정에서의 구조적 갈등이 예이다. 그밖에 사업추진에 대한 주민간의 찬반갈등, 찬성 주민간의 내부 주도권 다툼 등으로 다수의 소송이 제기되기도 했다. 불투명한 조합 운영으로 시공자 선정 등에서 각종 비리가 발생한 것도 문제점이다.

정부지원 미흡도 문제점으로 지적된다. 기본적으로 기반시설 설치비 부담은 원칙적으로 사업시행자인 조합이 맡는다. 국가는 정비구역의 광역적 관리가 필요한 지역이나 기반시설이 극히 열악한 지역에 제한적으로 지원한다. 실례로 뉴타운지구 국고지원은 2009년 508억원, 2010년 120억원, 2011년 현재 500억원으로 연간소요액의 5~30%에 불과하다. 주거환경개선사업도 비슷한 사정으로 올해 지원액이 1600억원이다. 아울러 정비사업에서 주민 간 갈등이 많은 이주대책 및 관리처분계획 수립은 공공관리 업무대상에서 제외된다.

정선은 기자 dmsdlunl@