장기보유특별공제는 주택 보유 기간에 따라 양도 차익의 일정 비율을 공제하는 제도다. 일반 주택은 3년 보유했을 때 양도 차익의 10%를 과세 대상 표준액(과표)에서 공제하고 4년 보유는 12%,그 다음부터는 1년마다 3%포인트씩 확대해 최대 30%까지 공제해준다. 1주택 보유자는 10년 이상 보유 때 연 8%씩 최대 80%까지 공제받는다. 노무현 정부 당시 집값이 급등하자 지난 2007년부터 2주택자 이상은 공제를 받을 수 없게 했다.
예컨대 서울의 한 아파트(105㎡)를 2000년 2억원(필요 경비 포함)에 매입한 1가구 2주택자인 A씨가 이 집을 내년 3월에 판다고 할 때 양도세를 얼마나 물어야 할지 따져보자. 매도 예상가는 10억원이라고 가정한다. 그렇다면 양도 차익은 8억원이다. 현재는 다주택자에 대한 양도세율 중과(1가구 2주택 50%, 1가구 3주택 60%)가 내년 말까지 유예돼 있어 1가구 3주택자도 같은 양도세 부담을 진다.
그런데 지금처럼 장기보유특별공제를 적용받지 못하면 기본공제(250만원)만 적용받아 과세표준 7억9750만원에 세율 6~35%를 적용하면 2억6422만5000원의 양도세가 나온다. 여기에 지방세(10%)까지 감안하면 실질적인 양도세 부담은 2억9064만7500원이 된다.
김종필 세무사는 "양도 차익과 보유기간 등에 따라 다주택자의 양도세가 다르게 매겨지겠지만, 양도 차익이 많고 보유기간이 길면 그만큼 세 부담 감소 폭도 클 것"이라고 말했다.
<장기보유특별공제 적용시 다주택자 양도세 감면 효과>(단위:원)
구분 현행 적용
①취득가액 2억 2억
②양도가액 10억 10억
③양도차익(①-②) 8억 8억
④과세대상 양도 차익 8억 8억
⑤장기보유특별공제 - 2억4000만
⑥양도소득금액(④-⑤) 8억 5억6000만
⑦양도소득 기본공제 250만 250만
⑧과세표준(⑥-⑦) 7억9750만 5억5750만
⑨세율 6~35% 6~35%
⑩산출세액(⑧x⑨) 2억6422만5000 1억8022만5000
⑪지방세(10%) 2642만2500 1802만2500
⑫양도시 세부담 합계(⑩+⑪) 2억9064만7500 1억9824만7500
※주택 보유기간 10년 이상으로 가정.
<자료:국세청ㆍ세무업계>
조철현 기자 choch@
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