비거주 1주택자, 세낀 매도 퇴로 열린다… 실거주 유예 확대

부동산거래신고법 13일 입법예고
이달말부터 실거주 유예 신청 허가 가능
다주택자 세낀 매도도 실거주 유예 적용
발표시점부터 무주택자 유지 매수자 한정

앞으로 이르면 이달 말부터 토지지거래허가구역(토허구역) 내 세입자를 낀 비거주 1주택자도 주택 매도가 가능해진다. 정부는 그간 다주택자에 한해 적용되던 실거주 의무 유예 조치를 토허구역 내 세 낀 주택 전체로 확대하기로 했다. 다주택자 양도소득세 중과 부활로 시장에 매물 출회가 줄어들 것을 우려한 조치로, 향후 시장의 매물 증가 효과로 이어질 것이라는 전망이 나온다.

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 서울시내 아파트의 모습. 연합뉴스

국토교통부는 13일부터 이 같은 내용이 담긴 부동산거래신고법 시행령을 입법 예고하겠다고 12일 밝혔다. 토허구역 내에서 임대 중인 주택을 거래할 때 그동안은 다주택자에 한해서만 임대차 계약 종료일까지 매수자가 실거주 의무를 유예할 수 있었지만, 이 대상을 세 낀 주택 전체로 확대하겠다는 방침이다.

김이탁 국토1차관은 이날 브리핑에서 "일부 다주택자에게만 실거주 유예가 적용되다 보니 이를 적용받지 못하는 비거주 1주택자와 다주택자 간의 형평성 문제가 있었다"며 "연말까지 토지거래허가를 신청하는 경우 일부 다주택자에게만 적용되던 실거주 의무 유예를 주택 전체로 확대하고자 한다"고 밝혔다.

대상은 오는 12월31일까지 토지거래허가를 신청한 매수자다. 실거주 의무 유예는 다주택자 세 낀 매도와 동일하게 예외 조치 발표일인 12일 현시점 체결된 임대차계약상의 최초 계약종료일까지 유예된다. 허가 이후에는 4개월 이내에 주택을 취득해야 하며 늦어도 2028년 5월11일 내로 실입주해야 한다.

양도세 중과 유예를 앞두고 대거 매물을 처분했던 다주택자도 이번 유예 적용 대상에 포함된다. 앞서 정부는 지난 9일 토지거래허가를 신청한 다주택자에 한해 실거주 의무를 유예하기로 했는데 이번 조치를 통해 앞으로도 세낀 매물을 매도할 수 있도록 퇴로를 열었다.

단 이번 조치가 갭투자로 변질되는 것을 막고자 실거주 의무 유예는 규정 발표 시점으로부터 계속해서 무주택자을 유지한 매수자에 한해서만 적용하겠다는 방침이다. 유주택자가 주택을 팔고 고가 주택으로 갈아타는 것을 차단하려는 취지로 풀이된다. 국토부 관계자는 "갈아타기 목적의 실거주를 방지하고 무주택 실수요자의 기회를 확대하고자 실거주 유예가 적용되는 대상자는 오늘 발표일부터 계속 무주택을 유지한 자로 한정할 계획"이라고 설명했다.

시장에서는 이번 조치가 시장 매물 출회 효과로 이어질 것으로 기대하고 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "서울 보유 비거주 1주택자 수를 고려했을 때 시장에 잠재적으로 나올 수 있는 매물의 저변이 넓어졌다는 점에서 긍정적"이라고 밝혔다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "이번 조치는 비거주 1주택자의 매물을 시장에 나오게 하려는 취지"라며 "매물이 촘촘히 쌓이면 한두 건 거래로 가격이 비정상적으로 뛰는 현상을 막는 데는 도움 될 수 있다"고 말했다.

다만 일각에서는 세낀 주택 전체 매도를 허용하게 될 경우 임차 매물이 줄어들 것이라는 우려가 나온다. 사실상 실거주 위주 시장으로 개편돼 전월세 매물이 나오는 퇴로가 막힐 수 있다는 지적이다.

이와 관련해 국토부 관계자 "기존에 전월세로 거주하던 무주택자가 매수 기회를 가져갈 경우 그만큼 전월세 수요가 줄면서 임대차 시장의 균형 차원에서는 총량적으로 문제가 없을 것으로 보인다"며 "다만 대출 규제로 전세가율이 담보인정비율(LTV) 40%를 넘어가면 대출이 나오지 않는 만큼 자본 여력이 있는 매수자들이 실거주 차원에서 구입해야 할 것으로 본다"고 설명했다.

그러나 전문가는 임대차 공급 감소의 승수효과를 고려하지 않은 조치라고 분석했다. 윤수민 NH농협은행 전문위원은 "임대차 매물 1개 감소가 시장의 촉매제로 작용해 실제로는 더 많은 물량이 감소하는 임대차 공급의 승수효과를 고려해야 한다"며 "임대차 시장 불안은(가격 상승은) 더 확대될 가능성이 높다"고 지적했다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr