首尔预售价高位攀升压力加大…限价楼盘认购竞争率创新高

by Lee Jungyun

Published 02 May.2026 12:44(KST)

分售价上涨令限价小区需求集中

首尔公寓景象。联合通讯社供图

公寓预售价格持续上升。在材料价格上涨的基础上，再叠加中东战争风险，有分析认为高位上涨行情将会延续。在这种情况下，实行预售价上限定价制度的小区正成为刚需购房者的“避风港”，并呈现出高竞争率。

据住房城市保证公社（HUG）2日消息，截至今年3月，最近1年全国民间公寓平均预售价格为每3.3㎡ 2018万韩元。与去年同月的1888万韩元相比，上涨了6.89%（130万韩元）。

涨幅在首尔为代表的首都圈尤为突出。同一时期，首尔平均预售价格从每3.3㎡ 4421万韩元涨至5480万韩元，上涨24%（1059万韩元）。仁川从1862万韩元涨至1987万韩元，上涨6.71%（125万韩元）；京畿道则从2214万韩元涨至2439万韩元，上涨10.16%（225万韩元）。

其背景主要被指是建筑成本上升。钢筋、水泥等主要建筑材料价格大幅上涨，再加上人工费和金融成本增加，给预售价格带来上行压力。同时，中东风险持续，市场对大宗原材料价格波动的担忧也在加剧。

在这样的氛围下，适用预售价上限定价制度的小区备受关注，被视为具有稀缺性的安全资产。预售价上限定价制度以土地成本和标准建筑成本为基准，对预售价格进行限制。适用对象为公共用地上的共同住宅，或在民间用地中经居住政策审议委员会审议，由国土交通部部长指定的地区。在首尔，该制度适用于江南三区（江南区、瑞草区、松坡区）及龙山区等地。

以首尔瑞草区瑞草洞瑞草新东亚公寓重建小区“Acro de Seocho”为例，因适用预售价上限定价制度，其专用面积59㎡户型的最高供应价格定格在约18.6亿韩元。相反，位于鹭梁津6区、未适用预售价上限定价制度的小区“La Classe Jade Fine”，同为专用59㎡户型，其最高价格被定为22亿880万韩元，高于Acro de Seocho。

预售价上限定价制度的人气从高企的认购竞争率中可见一斑。Acro de Seocho的平均竞争率达到1099比1。适用该制度的首尔江南区驿三Central Xi，在1顺位本地区认购中，44户的供应计划吸引了2万1432人申请，平均竞争率达到487.1比1。其中，专用面积59㎡户型的竞争率最高，达到1692.3比1。

分析韩国不动产院“认购Home”数据可以发现，去年全国公寓1顺位平均竞争率排名靠前的小区，均为适用预售价上限定价制度的公寓。Acro de Seocho创下了历史最高竞争率纪录，首尔松坡区“蚕室 Le El”的平均竞争率则为631.6比1。地方情况也类似。“清州Techno Polis Aterra 2期”的平均竞争率为109.66比1；上月接受认购的“Elif Changwon”，在普通供应的125户中共收到3421份申请，平均竞争率达到27.37比1。

由于竞争率高企，今年计划预售的适用预售价上限定价制度的小区，已在市场上备受瞩目。其中最受关注的是瑞草区盘浦洞盘浦主公1小区1·2·4住宅区重建项目“DH Classt”。该项目预计将在下半年启动认购，仅一般分销房源就多达1832户，属于超大型项目。