撑起房价的“差价投资”消失了
1月首尔“差价投资”42起，同比减少73%
仅有0起的龙山等9个自治区
房价难获差价、全租回报率下滑致热度降温
[亚洲经济 记者 Lim On-yu] 统计显示，在首尔通过“差额投资”方式、即利用全租押金购买公寓的交易大幅减少。曾一度被指为房价暴涨“元凶”的差额投资，在房地产市场低迷、难以获取价差收益后几乎销声匿迹。此外，由于全租回报率下滑导致实际投入资金增加，也被视为投资者回避差额投资的原因之一。支撑房价的需求支柱之一正在坍塌，有观点认为，公寓买卖价格的下跌趋势在相当一段时间内仍将持续。
据房地产大数据企业阿实（Asil）14日发布的数据，1月在首尔通过差额投资购入公寓的交易仅有42件。与1年前即2022年1月的155件相比，减少113件，降幅达73%。虽然1月房地产实际成交申报截止日期尚余约半个月，但整体趋势预计不会出现大变化。
在首尔25个自治区中，有9个自治区的差额投资交易记录为零。这意味着，在一个月内，冠岳、广津、九老、衿川、西大门、阳川、龙山、钟路、中区等地，一笔附带全租的买卖交易都没有发生。江南、江北、东大门、麻浦、瑞草、城北、永登浦、中浪等8个自治区的差额投资交易也仅各1件。以麻浦为例，1年前的差额投资交易多达16件，是当时首尔差额投资最多的地区。江西、铜雀、城东、恩平等4个自治区的差额投资交易则各为2件。
差额投资一般在房价上涨期呈增加趋势，因为只需少量自有资金即可分享房价上涨带来的价差收益。在上一轮房地产繁荣期，差额投资被点名为推高公寓价格的“罪魁祸首”之一，政府也因此强化了对多套房持有者的监管。
但近期在连续加息背景下，房价持续下跌，短期内难以获得价差收益，差额投资需求随之骤减。未来获利的可能性不大，却要每月承担不断增加的利息，差额投资的经济激励明显减弱。
此外，代表买卖价格与全租价格比率的全租回报率下滑，也大大削弱了差额投资的吸引力。全租回报率下降时，买方在签约购房时必须支付的初始自有资金增加，从而更难做出买入决策。
根据KB房地产的数据，1月首尔公寓全租回报率为52.0%。这一数值较去年12月的52.9%下降0.9个百分点，并创下自2012年5月记录的51.9%以来，时隔10年8个月的最低水平。尤其是瑞草、江南、松坡、龙山的全租回报率已跌至40%区间，阳川区也跌破50%关口，仅为49.84%。
韩国银行在近期发布的金融·经济报告中分析称：“当住房交易冻结、出售房源转而流入月租和全租市场时，全租价格会下跌，由此导致差额投资减少，房价随之走低”，“近期买卖价格与全租价格的连锁反应正在加剧住房市场的低迷。”
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