진입 쉬워지고 규제 없앤 리츠(Reits)…봄바람 불까

리츠 규제 완화 효과

리츠 규제 완화 담은 부동산투자회사법 개정안 입법예고
민간 투자 유도해 부동산 시장 활력 불어넣기

[아시아경제 이초희 기자]정부가 부동산투자회사(리츠ㆍReits)의 빗장을 대대적으로 푸는 것은 부동산시장 여건이 크게 변하면서 투자규제에 대한 대대적인 손질이 불가피하기 때문으로 풀이된다. 민간의 부동산 투자를 유도해 침체된 부동산시장을 살려보자는 복안인 셈이다.

정부가 부분 손질이 아닌 시장진입, 자금조달, 투자방식, 이익배당 등 리츠 운용의 전과정에 있어 핵심적인 규제를 완화함에 따라 시장에 활력을 불어넣을 수 있을지 주목된다.

국토교통부는 리츠에 대한 규제를 완화하는 내용을 담은 부동산투자회사법 개정안을 23일부터 40일간 입법예고 한다고 밝혔다.

◆리츠, 성장 더뎌 시장규모 협소=2001년 도입된 리츠는 지속적인 성장세를 보여왔다. 리츠회사수는 2002년 4개에서 올해 현재 84개까지 늘어났다. 자산규모도 5600억원에서 12조3000억원까지 커졌다. 총 56개의 기업구조조정 리츠가 운용돼 약 7조4000억원 규모의 부동산이 유동화 돼있다.

시장 건전성 측면에서도 매년 전수검사를 실시한 결과 한건의 작은 금융사고도 없이 시장이 운영돼 왔다. 이에 따라 리츠가 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하고 기업구조조정 지원 등에 성과를 냈다는 평가가 나온다.

이러한 성과에도 불구, 부동산 시장의 여건이 크게 변하면서 리츠 투자규제 역시 근본적인 개선이 필요하다는 지적이 제기됐다.

실제 글로벌 금융위기 이후 주택가격 하락ㆍ거래 위축, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 좌초 등 부동산 시장의 침체가 계속되고 있다. 주택매매가 변동률은 지난 2008년 3.11%에서 2009년 1.46%, 2012년 0.02% 등 주택가격은 하락세고 전국 27건(77조원) 규모의 공모형 PF 중 7건만이 정상적으로 진행되고 있다. 149조3000억원의 부채를 앉고 있는 LH 등 공공부문의 재정 악화가 심각해 임대주택 공급에 있어 민간의 역할 확대가 필요하다는 목소리도 나왔다.

제도 도입 이후 시장 정착 과정에서 투자자 보호와 건전성 확보에 주력한 결과 리츠의 성장이 더딘 문제도 있다. 리츠를 도입한 해외 국가(미국 685조원, 호주 108조원)에 비해 우리 리츠는 아직 경제규모에 비해 시장규모가 매우 협소한 실정이다. 이에 따라 국내 기업들은 보유 부동산을 유동화하는 데 있어 국내 리츠보다 싱가폴 등 해외에 상장된 리츠를 선호하는 상황이다.

정부가 리츠의 핵시적인 규제를 대거 풀고 문을 활짝 연 것은 이같은 배경이 깔려있다. 리츠로 부동산 투자기회를 확대해 좀처럼 살아나지 않는 부동산경기를 살려보겠다는게 정부의 복안이다.

리츠 구조

◆진입 쉽게 하고 이익배당도 낮춰=규제 완화의 가장 큰 변화는 진입이 쉬워진다는 점이다. 영업인가가 등록제에서 신고제로 바뀐다. 투자자 보호를 위해 인가제를 운영했지만 불확실성이 크고 등록에 비해 2주가량 기간이 길다는 단점이 있었다. 이에 발빠른 설립을 통한 투자행위가 필요한 투자자들은 리츠 대신 펀드를 선택하는 현상이 나타나기도 했다.

감정평가절차로 인한 부작용도 없애기 위해 감정평가업자 추천제도도 없앴다. 현실적으로 금융주간사가 감정평가를 실시해 투자를 유치하고 리츠를 설립한다는 점에서 리츠가 추천을 요청할 수 없고 금융기관에 대출을 받을 경우 해당 금융기관이 지정하는 감정평가업자에 의해 재감정을 받아야 하는 등 비효율성이 발생한데 따른 조치다.

개발사업 투자 비율도 자율화된다. 리츠는 주식을 상장한 후에 총자산의 30% 이내에서만 개발사업에 투자할 수 있고 개발전문 리츠로 인가를 받으면 상장 전에도 개발사업 투자가 가능하지만 총자산의 70% 이상을 개발사업에 투자하도록 의무화돼 있다. 이에 자산의 포트폴리오가 불가능해져 오히려 수익성과 위험성이 증가되고 영업의 자율성이 제한되는 문제가 발생돼 왔다. 다만, 개발사업의 위험성을 고려해 개발사업에 대해서는 등록ㆍ신고제를 적용하지 않고 인가제를 유지하기로 했다.

회계상 이익이 발생해도 현금이 부족해 차입을 통해 배당재원을 마련하고, 주가가 형성되지 않는 등 부작용 발생돼왔던 이익배당의무도 낮췄다. 자기관리 리츠는 의무배당비율을 90%에서 50%로 완화해 투자도관체로서의 기능과 영속적 기업으로서의 성장 가능성을 확보했다. 다만, 주주 의사에 반하는 사내유보를 막기 위해 자기관리 리츠는 배당비율을 예외 없이 주총에서 정하도록 하고 일몰을 설정했다.

◆마음대로 탈퇴 가능=차입 및 사채 발행의 기준이 되는 자기자본을 이사회 개최 전일의 직전 분기말 재무제표를 기준으로 산정해 직전 분기말 재무재표에 현재 재무상태 반영이 어렵고 차입한도가 작아지는 문제도 개선에 나섰다.

선박투자회사법, 자본시장법처럼 현재의 재무 상태를 반영한 자금운용이 가능하도록 자기자본 산정 기준일을 폐지했다.

위탁관리 리츠에 대한 금융기관 출자제한도 완화된다. 그동안 금산 분리를 위해 은행법ㆍ보험업법 등에서 금융기관이 리츠 주식의 15% 이상 취득하는 것을 제한해 경영권 획득이 의미가 없고 실질적으로 불가능한 명목형 회사인 위탁관리 리츠에 대한 간접투자까지 제한되는 부작용이 뒤따랐다.

투자산관리회사(AMC) 폐업신고제도도 도입한다. AMC가 설립인가를 받고 영업행위가 전혀 없는 경우 투자자 보호 미흡, 시장질서 훼손 및 행정력 낭비 등의 문제를 차단하기 위해서다. 폐업을 원하는 AMC는 인가취소에 의해서만 시장 탈퇴가 가능하지만 인가취소를 받는 경우 관련 회사에 재취업이 곤란한 점도 문제로 지적됐다.

이에 국토부는 설립인가 이후 3년 간 자산을 위탁받지 못한 AMC가 자발적으로 시장에서 탈퇴할 수 있도록 폐업신고제도를 도입하기로 했다. 다만, 자발적으로 폐업하지 않고 시장 질서를 훼손하는 경우에는 인가를 취소할 수 있도록 인가 취소사유에 추가했다.

국토부 관계자는 "국토부는 이번 개정안으로 리츠의 설립ㆍ운용 절차가 간소화돼 투자자 유치가 쉬워지고, 영업의 자율성이 확대돼 해외부동산 투자 확대 등 시장 저변 확대와 수익성 향상이 기대된다"고 말했다.

한편 전문가들은 규제 완화보다는 관리감독이 리츠시장 활성화를 위해 더 필요하다는 지적이다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 "현재 있는 운용되고 있는 리츠, 특히 사모 아닌 국모 리츠의 경우 액면가 5000원 이하도 상당수"라며 "결국 규제완화도 좋지만 관리감독을 통한 운용이 리츠 시장을 위해 더 중요하다"고 말했다.

이어 "리츠회사에 메리트가 많이 있어야 하는데 규제만 푼다고 부동산시장이 활성화되기는 쉽지 않을 것"이라며 "시장 활성화라는 명분은 좋지만 관리감독이 수반되야 된다"고 강조했다.

이초희 기자 cho77love@asiae.co.kr