重在维护生态而非追求收益
房地产开发行业正在考虑设立规模约1000亿韩元的自有夹层基金（股票·债券混合型）。在施工成本大幅上涨、项目融资（PF）市场趋紧导致房地产融资愈发困难的背景下，业内意在通过该基金承担数据中心、可再生能源等新型基础设施项目早期“引导资金”的角色。这被视为房地产行业响应现政府“生产性金融”方针的举措。
据相关行业6日消息，韩国Developer协会近期正以会员企业为中心，讨论以私募基金（私募股权基金）形式设立基金的方案。据悉，在上月底举行的协会高管研修会上，这一构想也作为缓解开发项目初期资金困难的金融支援方案之一进行了分享。项目在导入本PF或机构资金前，需要完成审批和土地获取，基金将以提供早期资金的方式介入。其宗旨是，筛选那些具备盈利性但在优先级金融到位前出现资金缺口的优质项目，用基金资金将其顺利导入下一阶段金融。
Developer行业着手筹建夹层基金，是为了自救式突围房地产低迷。自2022年“乐高乐园事件”以来，资金紧缩长期化，截至去年年底，金融机构PF贷款逾期率达3.88%。与2022年6月底（0.66%）相比，飙升近6倍。尤其用于项目初期土地收购的土地抵押贷款，逾期率接近30%。由于担忧不良风险，第二金融圈事实上停止发放新增贷款，连已获项目可行性认可的项目也频频出现无法组建贷款银团而被迫停摆的情况。即便如此，目前也仅在首尔等首都圈存在一定开发需求，在地方却难觅项目。业内普遍认为，房地产开发正处于名副其实的危机之中。
这一构想也体现了今年2月就任的Kim Hanmo Developer协会会长的意志。Kim会长此前曾表示，为了帮助内外交困的会员企业并构建独立的金融生态，将在任期内完成共济组合的设立。其中特别包含了由房地产行业率先打通政府“生产性金融”方针落地渠道的意味。
关于基金规模，正在讨论以500亿韩元自有资金为起点，再与外部金融机构资金按1比1匹配，将总规模扩大至约1000亿韩元的方案。更进一步，还在研究以这1000亿韩元为种子资金，从长期来看构建规模在1万亿韩元级别的共济组合的蓝图。
投资标的方面，正讨论分阶段扩大的方案。短期内，将通过收购陷入资金困难的优质项目股权（Equity），以租赁方式运营，或利用韩国土地住宅公社（LH）的回购约定等方式，重点运作回收相对容易的安全资产，以夯实基础。此后，中长期计划将投资范围从住宅开发扩展至数据中心、光伏、海上风电等国家需求较高的基础设施领域。
目标收益率约为年化8%。考虑到当前金融圈对开发项目风险的体感水平，中·次级顺位投资者通常要求至少15%至20%以上的收益率。业内相关人士表示：“与其说是追求盈利，不如说是为了维持行业生态的共生金融色彩更为浓厚。”
关键在于推进方式。作为非营利社团法人的协会，若直接以盈利为前提设立并运作基金，将面临法律和程序上的限制。为此，有方案提出，由协会承担提供行业网络和公信力的平台角色，而具体的基金运作则由会员企业主导，利用私募基金或资产管理公司（AMC）来实施。协会计划在汇总内部意见并完成法律审查后，细化具体方向。
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