LH计划上半年收购2000户
推进商业用设施改造为公租房
施工费用与业主同意成关键
上个月30日记者走访了位于首尔衿川区加山洞的“Esquisse Gasan”。这里是2022年由旅游酒店改造而成的LH青年收购型公租房。走进内部，每层3部电梯以及沿着走廊一字排开的独立房间，无不让人想起这里过去是一家酒店。
Esquisse Gasan共由181户专用面积16~27平方米的一居室组成。39周岁以下青年可最长居住10年，押金和月租分别最高为1290万韩元、34万韩元，仅为周边市价的一半水平。利用酒店办公室改造的办公空间以及位于20层的屋顶露台等社区设施也一应俱全。
国土交通部和韩国土地住宅公社（LH）将重新推进把办公及住宿设施转为住房的“非住宅改造收购型公租房”项目。其宗旨是在应对首都圈全租房源紧张的背景下，扩大面向青年和新婚夫妇的供应。但有意见指出，如果不能解决施工费用和业主同意等问题，该项目将难以取得成效。
5日据国土交通部和LH透露，LH计划于本月初发布与非住宅改造相关的收购约定公告。此前在上月3日，LH已面向参与直接实施项目的业主进行过公开招募。
非住宅改造是指收购邻里生活设施、办公及住宿设施等非住宅建筑，经过改造后作为公租房供应的项目。收购方式分为两类：LH先行收购非住宅建筑后进行改造的“直接实施”方式，以及与民间签订约定后由LH收购已改造完成住房的“收购约定”方式。国土交通部计划以上半年2000户为起点，在年内扩大收购规模。同时，政府正推进修改《公共住房特别法》施行令，拟将工厂用途的知识产业中心也纳入收购范围。
5年仅完成目标3.2%…结构变更负担与施工费用成课题
然而也有观点指出，在项目取得成果之前亟待解决的课题相当多。早在2020年起，文在寅政府时期也曾推进该项目，但约5年间仅改造了供应目标4.1万户中的3.2%（1291户）。LH土地住宅研究院在去年9月发布的报告中，将结构变更负担和成本上升列为降低项目效率的主要因素。
更有甚者，由于此次项目预计商业设施的申请比例将高于住宿设施，施工成本负担或将进一步加重。与新冠疫情期间住宿设施空置率较高的过去不同，近期则是以商业设施和知识产业中心为主的空置比例偏高。LH土地住宅研究院室长Hwang Gyuhong表示：“最近住宿设施的空置率非常低，申请很可能集中在商业设施上。与像酒店那样被划分为独立客房的结构不同，商业设施的结构变更难度更高，施工费用负担也可能更大。”
业主同意问题也是关键。LH在推进项目时，将以栋为单位收购建筑，如在变更用途后顺利完成居住用途转换，计划进一步扩大到以楼层为单位收购。然而有意见认为，对于所有权分散的商业设施，要获得所有业主的一致同意并不容易，项目推进速度很可能因此放缓。大韩建设政策研究院研究委员Lee Eunhyeong表示：“在业主不统一的商业设施中，如果判断项目缺乏盈利性，各个业主很可能会反对出让房产，在争取同意的过程中项目延迟几乎在所难免。”
专家强调，为提高项目收益性，有必要同步推进如施工费用补贴等支持政策。Hwang Gyuhong室长表示：“在美国纽约，对于空置率较高的办公设施，联邦政府和州政府会发放补贴，引导其转为居住用途。为避免非住宅收购给LH带来亏损，有必要在政府层面提供施工费用支持。”
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