重建联排价格翻倍、别墅开始缴综合不动产税…公告价飙升的背景是什么[房地产AtoZ]

by Choi Daeyul

Published 21 Mar.2026 08:00(KST)

开发在即需求激增的广津区·城东区别墅
公告价格大涨…持有税征收可能性上升

首尔广津区一处紧邻汉江地带的别墅，公告价格在短短1年内翻了一倍。位于一层、专用面积61平方米的户型，去年的公告价格为5.52亿韩元，而在本月18日公布的今年价格则为11.1亿韩元。

隔壁情况也类似。该小区由4栋两层建筑组成，共50户，建成已接近50年，是一个小规模小区，其中部分住房的公告价格已超过高价住宅标准线——12亿韩元。如果房主以单一名义持有该住房约6年左右，则需缴纳约24万韩元的综合不动产税。

包括这栋别墅在内的紫阳4洞一带，于2024年被首尔市指定为快速一体化规划区域。该地紧邻分为4个分区推进的圣水战略整备区再开发项目区域，受去年投资需求蜂拥而至的影响，公告价格被认为随之上涨。该区域挂牌出售的房源较少，交易并不频繁，去年5月曾在约14.2亿韩元水平成交，到了10月则出现以19.5亿韩元签约成交的案例。

27日，随着首尔公寓价格最近大幅上涨，连带带动多户住宅价格快速上升。受首尔公寓和多户住宅等住房价格将进一步上涨的预期心理影响，涨势在短期内仍将持续。照片为从首尔南山眺望的首尔市内多户住宅区。2025.06.27 记者 Yun Dongju

以大规模开发利好为卖点的城东区一带别墅区，涨幅也毫不逊色。紧邻汉江、专用面积29平方米的某别墅，去年价格为6.63亿韩元，今年则升至11.03亿韩元，涨幅达66%。位于圣水洞的一处专用面积63平方米多户住宅，从去年的11.57亿韩元涨至今年的19.26亿韩元。直到去年为止，该房产尚未被列为综合不动产税征税对象，但从今年起，即便以共同名义持有、各自仅拥有一半份额，也很有可能成为综合不动产税的征税对象。

尤其是在江南地区的重建小区中，也出现了涨幅异常突出的案例。瑞草区“汉信瑞来”专用面积64平方米户型，从去年的11.52亿韩元涨至今年的21.01亿韩元，涨幅高达82%。该小区约200户规模，是一处相对较小的“单栋公寓”，但由于与附近两个小规模小区出现整合重建的讨论，投资需求随之集中，被认为推高了价格。去年实际成交价也类似，上涨了约10亿韩元。

首尔恩平区一处房地产中介门店张贴的别墅出售广告。联合通讯社供图

首尔今年共同住宅公告价格的涨幅为18.67%左右，创下近5年来的最高水平。就江南三区而言，代表“只持有一套优质房”的优质地段高价住宅买盘集中，涨幅远超20%。城东区、广津区、铜雀区也上涨了20%以上，如前述案例所示，以重建、再开发等部分整备项目区域为中心，投机性需求流入，被认为推高了价格。从整体平均来看，公寓的涨幅高于联排·多户住宅，但在部分地区却出现了这种反常现象。

由于公告价格大幅上涨，今后因担忧税负增加而集中提交意见书或异议申请的情况是否会出现，也备受关注。不过，对于整备项目对象住房而言，在测算组合成员权利价值的过程中，公告价格越高越有利，因此各房主的“算账方式”势必变得更加复杂。广津区厅一位相关负责人表示：“自开始开放查询以来，目前意见提交还不算多，需要观察到下个月为止的走势。”