“9亿就能买” 江南购房者转向理性备选方案……公寓价格涨幅连续4周全国第一[房地产AtoZ]
龙仁水枝连四周全国涨幅第一…84㎡成交价达15.75亿韩元
靠近江南·板桥职住一体优势明显…新盆唐线板块现“时差效应”
“板桥房价65%法则”预期心理发挥作用
首尔涨幅第一为铜雀区…被视为相对低估，买盘涌入
专家：“这是受调控影响的典型补涨行情”
在去年带动房价上涨的首尔江南三区和“麻·龙·城（麻浦·龙山·城东）”、京畿道城南盆唐和果川等地进入盘整的同时，其背后区域的房价正迅猛攀升。龙仁水枝区已连续4周位居全国涨幅首位，首尔则由铜雀区在各自治区中录得最高涨幅，呈现出典型的“补涨”行情。由于政府调控将刚需购房者推向“理性次优选择”，这种走势预计在一段时间内仍将持续。
水枝涨幅连续4周全国第1…折算年化涨幅逾20%“暴涨”
根据10日韩国不动产院发布的《公寓价格周度动向》，在纳入调查的178个市·郡·区中，龙仁水枝区已连续4周守住全国涨幅第1的位置。去年12月第1周以0.37%（全国第3）开启预热，此后从12月第3周到本月第1周，整整一个月间从未让出全国第1的宝座。12月第3周涨幅为0.43%，第4周0.51%，第5周0.47%，1月第1周0.42%。
周度涨幅在0.4%至0.5%之间，折算成年化涨幅则超过20%，属于暴涨水平。在江南和盆唐暂时趋缓之际，买盘正转投新盆唐线沿线的后备区域水枝。水枝的暴涨被解读为与上位优质区域江南、盆唐之间价差缩小的“时差效应”。据房地产信息机构Real Estate Info统计，过去6年间，江南房价一旦上涨，过一段时间后盆唐和水枝会跟随补涨的模式不断重演，尤其是水枝房价维持在盆唐约65%水平的“65%法则”，进一步刺激了市场的期待心理。
近期盆唐公寓以国民标准户型（84㎡）计，价格已稳定在25亿至26亿韩元区间，若套用65%法则测算，水枝也有上涨至15亿至16亿韩元区间的空间。实际上，城福站附近“城福站乐天城金色小镇”专用面积84㎡，上月以15亿7500万韩元的成交价创下新高，印证了这种追涨补差的走势。差不多同期启动认购的“水枝 Xi Edition”84㎡户型，预售价格约为15亿韩元。
“10·15对策”后效应……“资金不足刚需者的次优选择”
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得益于优越的职住平衡条件，水枝是2030年轻一代需求十分坚实的区域。事实上，去年京畿道各区中公寓成交量最多的正是水枝区（7768件），以此超过盆唐区（6948件），位居第1。舆论认为，在这种稳固需求的基础上，“10·15对策”的调控进一步点燃了涨势。
Woori银行不动产研究实验室室长 Ham Youngjin 表示：“乘坐新盆唐线可经由板桥直达江南，当江南、盆唐房价大幅上涨时，水枝就会凸显为最合理的次优选择。由于贷款监管，资金不足的刚需购房者正作出现实选择，集中前往价格在9亿至10亿韩元区间、仍有可入市房源的水枝。”
因调控引发的补涨现象在首尔也十分明显。在新年首周的周度调查中，铜雀区以0.37%的涨幅位居首尔第1便是典型案例。随着“汉江带”内的麻浦、龙山、城东等其他区域相比之下被认为相对低估的认知扩散，买盘正不断流入铜雀区。铜雀区虽然在去年录得全年涨幅10.99%，但在周度排名中却从未拿过第1。
NH农协银行不动产专业委员 Yoon Sumin 表示：“对江南或盆唐公寓价格感到负担的刚需购房者，正在那些居住条件优越、但价格相对较低的区域进行具有补涨性质的买入。在贷款监管基调依旧的情况下，以区位条件已获验证的后备区域为中心的较为明显的涨势，预计在一段时间内仍将延续。”
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