一个月内翻倍上涨未来走势仍被看好…商用地产再度走强[房地产AtoZ]

by Choi Seoyoon

Published 08 Nov.2025 07:30(KST)

Updated 08 Nov.2025 13:39(KST)

open/close

“AI需求激增……资本流入将持续”

Nvidia首席执行官Jensen Huang、Samsung Electronics会长Lee Jaeyong、Hyundai Motor Group会长Chung Euisun上个月30日出席了在首尔COEX举行的Nvidia显卡(GPU)“GeForce”上市25周年纪念活动。赵容俊记者提供

虽然基准利率下调时间一再推迟，但商用房地产市场已经开始苏醒。通常要在利率下降、贷款负担减轻后，投资心理才会回暖，但这一次还没等到降息，市场就先动了起来。去年9月，首尔商用·办公用房地产成交金额在一个月内翻了一番，全国范围的成交金额也已连续两个季度增加。有分析称，随着数据中心等人工智能（AI）基础设施类资产不断吸纳“AI资金”，商用房地产市场开始逐步回暖。

8日，商用房地产数据企业R Square Analytics对国土交通部实际成交价数据进行分析后表示，9月首尔商用·办公用房地产成交规模为2.1519万亿韩元，成交193笔。与上月（1.0211万亿韩元、130笔）相比，成交金额激增至2.1倍，成交笔数也增加了48%。

不仅是首尔，全国范围内商用房地产市场的回暖迹象也日益明显。根据商用房地产专业企业Real Estate Planet的数据，今年三季度全国商用·办公用大楼成交金额为11.9809万亿韩元，较上一季度增长14.9%。成交笔数为3456笔，比二季度减少3.5%，显示出以大宗交易为主导的复苏趋势。

数据中心快速崛起为商用房地产“新兴资产类别”

“AI资金”正源源不断涌入。2020年之前，一年也就只有一两笔相关交易，如今以首都圈为中心的大宗交易接连达成。2018年，新世界I&C持有的“Dream Mark One九老IDC”以490亿韩元转手至Dream Mark One。2020年，JB资产运用持有的“盆唐Hostway IDC”出售给Koramco资产运用。去年8月，Macquarie Korea Infrastructure参与的“河南数据中心”（7340亿韩元）完成出售。今年7月，“SK AX板桥IDC”（5068亿韩元）转手至SK Broadband，“世宗Telecom盆唐IDC”（315亿韩元）则卖给Fine & Partners资产运用。

根据R Square研究中心近日发布的《2025数据中心报告》，自2010年以来，韩国国内数据中心供应量年均增长20.3%。资产运用公司和全球投资基金正在盆唐、河南等首都圈主要地区频繁买卖规模达数千亿韩元的数据中心。商用房地产市场的重心正从传统的办公楼、零售物业，转向集电力、冷却、网络于一体的人工智能数据中心（AIDC）以及边缘型数据中心，这些资产正快速崛起为新的资产类别。

以新加坡淡马锡控股为例，其通过STT Global Data Centers（GDC），正推进在首尔运营“STT Seoul 1（数据中心）”项目。英国Actis也在开发“Dito杨平中心”和“Epoch安养”。美国Stonepeak Infrastructure Partners则通过Digital Edge运营SEL1、SEL2和PUS1；加拿大Brookfield资产运用与DCI携手运营SEL01、SEL02（预计2028年完工）。此外，香港Gaw Capital正在参与九老、仁川IDC项目，美国Blue Owl Capital则参与富平数据中心项目。

NVIDIA与OpenAI向韩国发出GPU与AI中心合作“橄榄枝”

随着全球人工智能企业纷纷将目光投向韩国，这一资金流向预计在相当一段时间内将持续。上月底，NVIDIA首席执行官（CEO）Jensen Huang为出席亚太经济合作组织（APEC）企业家峰会而访韩，并决定向韩国政府以及三星电子、SK、现代汽车集团供应约26万块图形处理器（GPU）。

此前，OpenAI首席执行官Sam Altman也曾访问韩国，与三星电子和SK集团就人工智能数据中心及半导体合作签署了意向书（LOI）。韩国总统Lee Jaemyung也出席了当时的会面并表示，将把韩国打造为“全球人工智能枢纽”。

专家指出，这一系列动向不仅意味着技术合作的深化，还有可能成为推动资本流向数据中心等产业型房地产市场的重要契机。

R Square研究中心高级研究员Choi Gyu-jeong表示：“随着人工智能学习和运营所需的数据量呈爆炸式增长，用于存储和管理这些数据的服务器及数据中心需求也在迅速扩大。这种需求扩张将直接带来资本流入，只要没有特别的外部变量，从实际使用者到运营商、资产运用公司、机构投资者等各类市场参与者都将陆续入场，市场有望持续保持活跃。”