[独家]政府将把全租担保LTV降至70%…阻断差价投机与全租诈骗 [房地产AtoZ]
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堵住零资本差价投机和全租诈骗 以抑制“过度贷款”为目标
全租价比超70%不得加入返还保证
全租贷款担保比例也将逐步下调
全国数百万户受影响…平民首当其冲
全租价格稳定化 vs 全租消失、转为月租的担忧
政府将推进把作为全租保证金返还保证担保标准的抵押认定比率（LTV）下调至70%，并分阶段缩小全租贷款保证比例的方案。全租价格比率超过70%的房源将无法办理保证，预计承租人的资金筹措也将更加困难。政府的目标是切断“夹资投机”（利用全租资金购房）和全租诈骗，并抑制过度贷款。
至少数百万户家庭将进入政策影响范围，预计整个全租市场将出现大混乱。有观点认为，房东将难以找到合适的承租人，而原本住全租的普通民众将被迫转向月租，居住成本负担随之加重。
全租价格比率超70%则无法投保…计划分阶段缩减
国土交通部住房基金科长 Jung Suho 28日在首尔大韩商工会议所举行的“住房金融与居住稳定”大讨论会上表示：“2017年将全租保证金返还保证的LTV扩大到房价的100%，由此形成了房东在没有自有资金的情况下也能持有数十套住房的环境，无资本夹资投机和大规模事故接连发生。虽然目前已降至90%，但仍然偏高，有必要分阶段回归到70%至80%的水平。”他还指出：“该制度在2013年首次引入时，是作为帮助建筑公司化解滞销房源和保障承租人居住稳定的装置而设立的，但过度保证已经损害了这一初衷。”
全租保证金返还保证，是指当承租人在合同到期时无法收回全租金时，由住房城市保证公社（HUG）、韩国住房金融公社（HF）、首尔保证保险（SGI）等保证机构代为支付的一种制度。目前，首都圈7亿韩元以下、地方5亿韩元以下住房（公告价格的126%）中，只要全租价格比率不超过90%的全租合同，均可加入该保证。如果全租价格比率标准被下调至70%，那么以房价5亿韩元的住房为例，只有当全租金在3.5亿韩元以下时才能加入保证，高于这一水平的全租合同将无法获得保证。
对此，经济正义实践市民联合在今年4月曾表示，“为房价2亿韩元的住房提供2亿韩元全租保证金的保证，是在制度上扩散‘空壳全租’”，并要求将返还保证LTV下调至60%，并转为房东强制加入制度。审计院自2017年以来也在16次审计中指出了HUG过高保证比率的问题。
Jung 科长当天还表示，将缩减承租人在全租保证金不足时所申请的全租贷款的保证比率。他称：“贷款扩大确实引发了全租过度消费。由于政策负担，（缩减保证比率的）速度可能会放缓，但方向是明确的。”随着“6·27贷款管制”的出台，目前仅将首都圈的比率下调到了80%，他认为仍有必要采取进一步措施。
全租“供应悬崖”→转为月租→居住成本上升…短期冲击在所难免
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如果按照政府意图推进政策调整，预计至少数百万户家庭将直接受到影响。根据韩国不动产院“租赁市场警报”数据，以7月为基准，全国17个广域自治团体中，有10个地区的公寓全租价格比率平均值超过70%。若只看联排、多户等非公寓市场，除首尔、釜山、大邱、大田外，大部分地区都属于这一范围。综合全国住房数量（约1987万户）和保证保险条件来看，可能有数百万户家庭将遭受正面冲击。
预计承租人和房东在居住稳定方面的负担都会加重。对承租人而言，为了在出现问题时能通过返还保证收回全部保证金，就必须把全租价格比率超过70%的房源排除在选择范围之外。与此同时，由于贷款额度减少，要租到条件更好的全租房变得更加困难。自“6·27贷款管制”之后，承租人更换全租住房已变得困难，如今烦恼将进一步加深。房东方面也难以避免打击。为了招揽承租人，要么降低全租保证金，要么转为月租。近期围绕全租诈骗的担忧加剧，承租人正在回避难以办理保证的房源。
由此，有观点认为将出现全租供应悬崖，并加速向月租转化。首尔租赁合同中，7月月租占比已达64.4%，远高于全租（35.6%）。一位不愿具名的房地产专家表示：“如果全租价格比率在70%以上的房源大规模被排除在保证范围之外，全租本身将会减少，向月租转化的进程也将急速推进。一旦别墅、多户住宅全租市场率先崩溃，无房的普通民众和青年群体的居住成本负担将会暴涨。”
相反，也有观点认为，这一措施可能产生稳定全租价格的效果。由于保证条件趋严，房东将有动力把全租价格比率控制在70%以下，而随着贷款保证缩减，流入市场的资金减少，上涨压力可能得到缓解。Connected Ground代表 Chae Sangwook 分析称：“缩减保证比率在短期内有助于稳定全租价格，也有利于改善市场体质。但在软着陆过程中将不可避免地出现相当的阵痛。全租作为一种制度已经逐渐完成其历史使命，此次举措很大程度上是为了管理这一过程。”
HUG财务健全性效果也受期待…“执行时机或已完成协调”
如果缩减保证比率，预计HUG的损失规模将大幅减少。受全租诈骗受害剧增导致的保证金未返还事故影响，HUG近3年来连续出现数万亿韩元规模的亏损。根据去年决算公告，HUG的净亏损为2兆5198亿韩元，虽然较前一年（3兆8598亿韩元）有所缩小，但仍是大规模赤字。
共同主办当日讨论会的韩国住房学会、不动产分析学会以及HUG讨论嘉宾们表示：“高风险全租市场结构、青年群体受害集中，以及公认中介师、评估师的责任问题纠缠在一起”，并为制度正常化的必要性背书。一位与会者称：“国土交通部主管科长在公开场合具体阐明制度改善方针，是极为罕见的事情。政策效果究竟会归结为稳定全租价格，还是会导致全租消失与月租化，还需拭目以待。”
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