引入项目经济性修正系数，适用于108处
主干道沿线或地铁站周边将上调为准居住区
并行制定规划与直接支援合作社以缩短2年开发周期
首尔市将在“集合住宅·集合小镇”项目中，也像普通再开发·再建一样引入“项目收益修正系数”。通过放宽公共贡献、增加一般预售房源，降低居民分摊金额。对于如地铁站周边等区位优越的项目，将把用途地区上调至准居住区，为额外供应7000户住房打下基础。
首尔市19日发布“集合住宅活性化方案”，并表示将把在过去20年间一直处于违法状态、被搁置的西大门区峴底洞1-5号一带、俗称“粪谷村”地区选定为首个适用对象。
所谓集合住宅，是指用地面积在1500㎡以上的多户型·多世带住宅所有者，将多块地皮捆绑成街区单元，共同开发小规模宅地的一种整备项目。首尔市目前将面积在2万㎡以内的指定为“集合住宅”，在10万㎡以内的指定为“集合小镇”，并进行管理。
自首尔市于2022年引入集合住宅制度以来，目前已有116处在推进集合小镇项目。集合住宅在166处、3万4811户规模上获得了组建组合的批准。原本计划到2026年指定3万户的目标，已经提前超额完成。集合住宅·集合小镇项目相比传统再开发进度更快，并且可以同步改善基础设施，是其一大特点。
引入项目收益修正系数 增加一般预售房源
本次方案的核心，是提高项目收益，使集合小镇开发能够快速推进。此前仅适用于再开发·再建项目的“项目收益修正系数”，将被引入集合住宅。鉴于目前集合小镇中有93%位于低于首尔平均公告地价的地区，预计绝大多数项目都将受益。
项目收益修正系数，是在地价低于首尔平均水平的项目中，减少租赁住房、增加一般预售房源，从而改善项目收益的一项机制。对已选定的集合小镇项目应用1.5的项目收益修正系数进行模拟测算后发现，比例率平均提升13个百分点，居民人均分摊金额减少约7000万韩元。
对于基础设施条件优越的地段，将提高容积率。对位于主干道沿线或地铁站周边等基础设施优秀的地段，将把用途地区上调至准居住区，为额外供应共计7000户集合住宅奠定基础。同时，还将扩大项目初期的金融支持。市政府将直接向集合住宅组合提供最高20亿韩元的初期运营费和服务费贷款。占项目成本约70%的工程费，由首尔市、首尔住房城市开发公社（SH）和金融机构协同，以比现行住房城市保证公社（HUG）贷款利率低0.6个百分点的低息方式提供融资。相关贷款产品计划最快于明年内推出。
同步制定项目计划与管理计划 缩短2年项目周期
此外，将把原本分离的集合小镇管理计划和建筑计划改为同步制定，最多可缩短1年的项目计划期。市政府与自治区将从项目收益分析、征集同意书等组合设立过程，到项目经费支持、建筑计划、预计分摊金额测算等环节提供支援，计划再将整体项目周期缩短1年。首尔住房城市开发公社不仅将对受城市规划管制地区，还将对集合小镇、集合住宅（街区住宅整备项目）提供项目收益精密诊断分析服务，服务对象将于下半年开始征集。若在超过50%组合成员同意的前提下与首尔住房城市开发公社共同实施项目，将提供包括扩大项目面积（从2万㎡扩大到4万㎡）、将租赁住房比例放宽至30%等在内的多项激励措施。
吴市长当天来到作为集合住宅活性化首个适用对象的峴底洞一带考察。该地区在今年6月获得集合小镇管理计划批准后，目前收集到的组合设立同意书比例已达72.1%。计划在今年10月获得组合设立许可，明年3月进行综合审议，9月取得事业实施计划许可，12月开工。以2029年12月366户竣工为目标，力争在5年内实现入住。在当前居住的20余户（33人）中，部分为基础生活保障对象和次上位阶层，因此市政府计划在租户损失补偿时，通过向组合给予容积率激励等方式，引导制定针对租户的定制化保护对策。
当天前往现场的市长 Oh Sehoon 表示：“此前一直在为确保供应量而努力，现在重要的是速度，关键在于我们能在多大程度上帮助项目尽快推进。”他还表示：“在加快进度的同时补充项目收益，改善各种不便之处，从组合设立阶段起就最大限度减少矛盾因素，推动项目快速进行，从而也能为大家节省成本。”
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