“就晚了一天就得背830亿债”……本以为是“钱袋子”却成了“陷阱绳”的PF[建筑危机报告]

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建筑公司之所以难以摆脱接连倒闭的危机，源于畸形的项目融资（PF）业务结构。金融机构（资金支持方）、开发商（项目策划方）、施工方（建筑公司）通过项目融资推进大规模建设项目并分享收益，但项目风险却集中在施工方身上。即使开发商倒下，也要由施工方负责，金融机构投资失败的责任也会转嫁给施工方。自从引入责任竣工制以来，工程造价飙升和未售出房源累积的负担也全部落在施工方头上。

施工能力评价排名40位区间的一家中型建筑公司高管29日吐露称：“作为出资方的开发商不承担责任，而由施工方独自承担全部负担的结构极其不合理。”他表示：“作为项目融资贷款风险审查主体的金融机构，作为贷款银团也应按一定比例共同承担风险。当前在认购合同中，仅将开发商、施工方、信托公司（资金管理方）列为合同当事人。贷款银团因此不直接承担责任，但过去几年在加息周期中获取了巨额利息收益，从这一点看，它们不可能被排除在责任讨论之外。”

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为减轻集中于施工方的负担，政府今年5月出台了《责任竣工承诺项目融资贷款相关业务处理示范规程》。其中包括扩大工期延长事由、差异化债务承受比例等内容。然而，对于工程造价上涨或实质性损失补偿方案等关键争议点，并未提出改进措施。尤其是新标准不具有对既有合同的溯及力，制度实施前已与项目融资挂钩的中型建筑公司负担依旧沉重。

今年申请企业重整程序的施工能力评价第116位安康建设，在某物流中心工地因责任竣工期限被超出一天，被迫承接开发商韩胜物流规模达830亿韩元的项目融资债务。对此，安康建设去年向法院申请债务承受效力停止的临时处分，合议庭认为安山市行政审批处理延误是竣工延误的主要原因，予以采纳。

但开发商未能为该物流中心找到承租方，无法偿还项目融资资金，结果由连带保证人安康建设承担了债务。安康建设最终于今年2月申请法院管理。同期，施工能力评价第182位的范洋建营也产生了规模达1098亿韩元的责任竣工债务。无论工期延误原因如何，根据与贷款银团的约定，债务均由施工方承担。

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项目融资制度是在外汇危机之后逐步确立的。以控制资产负债率为名，形成了由开发商负责购地、施工方负责建设的结构。在此之前，大型建筑公司直接购买土地、筹措工程款并推进项目。项目融资引入后，施工方无需再直接买地，不必将巨额土地购置费计入负债，从而得以维持财务稳健。建筑公司的资产负债率是信用评级评定和公共工程投标中的核心评价指标，比营业利润等盈利性指标更受重视。

然而，项目实质责任被转嫁给施工方这一点，成为制度的陷阱。大多数开发商是既缺乏资本金、又缺乏责任能力的“策划型法人”，其自身条件远不足以获得承担大额建设项目所需的项目融资贷款。金融机构于是要求施工方提供“支付保证”。施工方即便并未直接购地，也不得不充当开发商的“监护人”。

这种结构随后演变为“责任竣工承诺”的形式，即施工方承诺在预定期限内保证竣工，如未满足一定条件，则由施工方偿还项目融资贷款的本息。因认购失败、材料供应受阻、行政审批延误等不可抗力导致的竣工延期责任，也一并压到施工方身上。大韩建筑协会新事业室长 Lee Musong 表示：“责任竣工承诺表面上看似只担保施工责任，但实际上是由施工方承担整个项目失败风险的方式。开发商项目成功时可获取20%至30%的收益，即便出现问题也无需承担责任。”

随着信托公司进入项目融资市场，施工方责任进一步加重。金融危机之后，金融机构以信托公司担保为依据批准贷款的案例增多，信托公司的影响力在这一过程中急剧上升。原本只负责项目资金管理的信托公司，其角色扩展到施工方遴选、工程造价测算、项目结构设计等方面。随着信托公司在项目中的角色不断扩大，施工方比重则逐渐下降。尤其对中小和中型建筑公司而言，如果不接受信托公司提出的条件，就无法参与项目，这一结构已成常态。在此过程中，信托公司对项目失败不承担责任，却能稳定获取收益，除资金管理报酬外，还通过担保手续费等获取额外收入。

某小区附近的红灯亮起。亚洲经济数据库供图

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在这种情况下，地方预售项目接连失败，建筑公司陷入危机。预售不畅导致开发商陷入资金困境，施工方收不到工程款只得停工，未能在责任竣工期限内完成施工，贷款银团随即启动资金回收，施工方纷纷进入债务重组或法院管理程序。截至今年5月，恶性未售出住房达2万7013户，连续22个月增加，创下11年11个月来的最高纪录。

不过，施工方的贪欲也在一定程度上助推了此次危机。在需求不足的市场中盲目加大供应，最终只会大量制造未售出房源。“恶性未售出”中最具代表性的案例是竣工后未售出的房源最多的大邱市。大邱市自2020年起，因担忧供应过剩，曾推动修订条例，将商业区内居住复合建筑物的容积率下调至原来的一半以下，但由于建筑公司和基层自治团体的反对，修订未能实现。当时住房普及率已超过104%。

大邱市估算2018年至2027年间年均适정需求为1万2500户，但实际预售量在2018年为2万5141户，2019年为2万8057户，远超两倍。直到2022年，每年仍有2万户以上的大规模住宅建设项目获批。地方建筑工会等部分方面曾为调节供应请求放缓审批速度，但大邱市称，对于符合法定要件的项目，行政上无法拒绝。最终，在无视需求的过度供应、高利率和经济低迷叠加之下，地方建筑景气迅速崩塌。

尽管存在结构性问题，但项目融资贷款仍是房地产开发商几乎唯一的资金通道。然而，随着近期对项目融资不良的危机感加剧，金融机构已紧闭大门。

一位大型建筑公司高管表示：“虽说有新项目融资供应，但实际上几乎没有。市场上所谓的项目融资，大部分都是展期（滚动展期）的存量项目。”一位开发商高管则称：“除非是相当优质的公寓项目，否则金融圈连贷款审查都不会受理。”

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专家指出，项目融资应从单纯的贷款业务转型为投资业务。由投资银行（Investment Bank）参与项目融资并部分承担资本责任的结构才较为合理。目前国内项目融资市场大多依赖以贷款为主的商业银行（Commercial Bank）。在以贷款机构而非投资者为中心的项目融资结构下，无论何种情况都必须收回本息，风险最终只能集中在施工方身上。

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