首尔公寓价格创6年9个月来最大涨幅
“高端地段换房需求或将萎缩”
“难免冲击弱势群体…需精细调控”
本周首尔公寓价格时隔6年9个月迎来最大涨幅，房价上涨势头正在扩散之际，金融当局提出构想，拟作为管理家庭贷款方案的一环，将总债务本息偿还比率（DSR）适用于全租贷款和政策性贷款。对此，一方面有观点认为这将影响遏制已被点燃的房价上涨，另一方面也有观测认为，如果被视为抑制需求的措施，反而可能进一步刺激购房心理。
根据20日韩国不动产院发布的周度公寓价格动向，首尔公寓买卖价格较前一周上涨0.36%。以周度涨幅来看，为2018年9月第二周（0.45%）以来的最高水平。首尔公寓价格涨幅在今年4月之前连续3周仅维持在0.08%左右，之后开始小幅上行，5月第三周升至0.13%，第四周（5月26日）进一步扩大至0.16%。进入6月后，涨幅加快，分别为0.19%（2日）、0.26%（9日）。本周涨幅在此基础上进一步扩大，创下文在寅政府之后的最大涨幅。
首尔城东区较一周前上涨0.76%，超过江南三区，位居周度涨幅首位。为自2013年4月第五周以来时隔约12年2个月录得的最高涨幅。江南区（0.75%）、松坡区（0.70%）、江东区（0.69%）、麻浦区（0.66%）、瑞草区（0.65%）涨幅也较大。江南区和瑞草区为自今年3月第三周以来13周间的最大涨幅，麻浦区则创下有统计以来的最高涨幅。龙山区上涨0.61%，为自2018年2月以来时隔7年4个月的最高水平。不动产院表示：“以推进重建的小区及大规模小区等热门小区为中心，业主的要价在上涨，买方咨询亦在增多”，“随着上涨成交案例被捕捉到，首尔整体呈现持续上涨的态势。”
在此背景下，有消息称，金融委员会正在研究将DSR适用于全租贷款和政策性贷款的方案，围绕是否实施，市场上出现多种预测。据悉，金融委员会在前一天向国政企划委员会进行业务汇报时提出了这一构想。全租及政策性贷款被视为近期家庭贷款激增的主要背景。不过，由于此类贷款是面向中低收入群体的产品，一旦处理不当，有可能加剧普通民众的居住不安。基于这一点，金融当局此前对直接对全租与政策性贷款实施贷款监管一直持否定态度。
市场上也有观点认为，在从下月起第三阶段DSR实施、借款人贷款额度被压缩的情况下，如果连全租贷款等也被收紧，将有助于稳定房价。Woori银行不动产研究实验室室长Ham Youngjin表示：“如果连全租贷款都被纳入，那么可供绕开的贷款通道实际上将消失，借款人的可贷能力会大幅下降”，“今年因出现了换居至热门区域的需求而推高房价，这类需求一旦受到抑制，上涨势头有可能暂时回落。”
也有声音担忧，这可能向市场释放错误信号。虽然需要进行管理，但若被解读为抑制需求一方的措施，可能进一步刺激购房心理。目前，首尔江南三区和龙山区已被指定为土地交易许可区，差价投资本就不可行。即便如此，这些地区仍在扮演首尔房价上涨“震源地”的角色。
KB国民银行首席专家委员Park Wongap表示：“全租贷款具有较强的自住需求属性，而政策性贷款是为了支持处境艰难群体的居住，一旦真正施加监管，最终受冲击的只能是最弱势的群体”，“与其简单地以‘抑制房价’‘加强监管’的方式介入，不如通过更精细、切合现实的调节，将政策目标设定在缓和波动、抑制过快上涨上。”
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