[1mm金融Talk]住房集合贷款已连续8个月单独下滑…为何如此？

市中银行的集体贷款余额已连续8个月减少。这与普通住房抵押贷款和信用贷款，以及涵盖二者的家庭贷款近期增加的情况形成对比。由于各银行的家庭贷款总量受到限制，对集体贷款也采取了相对保守的态度，此外也有分析称，这一趋势反映了近期预售市场的走向。也就是说，预售与入住房源较去年减少，而以地方为中心的未售出房源增加，其连锁反应正在影响集体贷款。

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据银行业13日消息，5大银行（KB国民银行、新韩银行、韩亚银行、NH农协银行）的集体贷款余额截至上月底为156兆2468亿韩元。该余额在去年9月升至163兆韩元后，已连续8个月减少，约减少了8兆韩元。这与同期住房抵押贷款从574兆5700多亿韩元增加到593兆6600亿韩元、增幅约19兆韩元的情况形成鲜明对比。信用贷款也已连续3个月呈现增长趋势。

集体贷款是针对重建、再开发等整备项目区以及预售市场中的组合成员和预定入住者，一次性获批的贷款。在整备项目中主要用于搬迁费用和项目费用，在预售市场则由中期款贷款和尾款贷款构成。

集体贷款余额此前虽反复出现小幅涨跌，但最近已连续8个月下滑，降幅趋势愈发明显。集体贷款一般会随着大型小区的预售或入住而增加。然而，从去年年底到今年3月，即便仅首尔江东区Olympic Park Foreon一处就有超过1万户入住等大型小区需求存在，除部分银行外，整体贷款规模反而缩减。

有分析指出，这一下降趋势与银行家庭贷款总量受到限制不无关系。由于总量被设定上限，各行更集中于利率相对较高、利润率更好的住房抵押贷款和信用贷款，对集体贷款则缺乏积极性。尤其是去年年底，银行在家庭贷款总量管理的框架下上调了集体贷款利率，部分银行甚至暂停受理尾款贷款。在这一过程中，与第二金融圈出现利率倒挂现象，客户转投第二金融圈，导致需求下降。

也有观点认为，这与政府放松房地产政策监管有关。一家市中银行相关人士表示：“集体贷款通常是中期款贷款顺延为尾款贷款的情况较多，但去年实际居住义务被延后3年，使得可以通过全租保证金来支付尾款的通道被打开”，“若以全租保证金支付入住尾款，中期款贷款本身也会消失，反而带来余额减少的效果。”

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不过，也有意见认为，即便今年年初家庭贷款总量已被‘重置’，集体贷款依然平淡甚至减少，这本身就反映了当前的住房供应状况。预售与入住房源较去年减少、未售出房源增加的现实正在被反映出来。

据房地产信息公司Real Estate R114统计，今年全国公寓预售房源总计约22万4000户，预计较去年减少约10%，为2023年以来的最低水平。今年上半年预售房源为5万5339户，较去年同期减少25.8%（1万9238户）。今年入住房源也预计为27万4360户，较去年的40万7534户减少33%。一位银行业高层人士表示：“在家庭贷款管控基调下，叠加住房供应减少，集体贷款几乎发放不出去。”

以地方为中心增加的未售出房源也在影响集体贷款的减少。据国土交通部统计，截至今年4月底，全国未售出住房为6万7793户，其中被归类为“恶性未售出”的竣工后未售出房源为2万6422户，环比增加5.2%。一位银行业相关人士表示：“即便进行预售，地方地区认购不足的情况正在增加，相应地贷款也发放不出去”，“恶性未售出房源的增加也可能对集体贷款产生影响。”

下半年预售房源预计将多于上半年，集体贷款需求有部分恢复的可能。今年的家庭贷款总量也从年初开始纳入管理。

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不过，由于认购竞争率仅在首尔火爆等两极分化加剧，银行也将有选择地参与集体贷款。预计只会围绕优质地段或大型小区展开激烈揽客竞争。一位银行业相关人士表示：“集体贷款不仅会带来大规模贷款，还具有吸引未来客户的效果，而江南一带等优质地段甚至还能起到获取私人银行业务（Private Banking）客户的作用，因此银行业不得不对此保持高度关注。”

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