首尔写字楼：其他区域供应增加推高空置率
物流中心：交易规模同比增长70%
酒店：海外游客增加带动业绩改善
Koramco资产运用R&S室（Research & Strategy）于29日发布了今年第二季度商业地产市场展望报告《变化的市场环境中依然稳固的恢复韧性（Resilience Amid Shifting Fundamentals）》。
报告指出，第二季度商业地产市场在降息预期和投资资产重组等因素推动下，呈现出逐步回暖的走势，但预计受各类资产基本面变化的影响，资产间的恢复力度将出现明显分化。
办公楼市场方面，第一季度在麻谷地区约2.9万亿韩元规模的大型办公楼预购交易达成，带动整体交易额达到6万亿韩元，同比增加约122%。大规模新增供应使整体办公楼空置率上升，首尔主要商务区空置率较上一季度上升2.3个百分点，达到7.2%。实际租金涨幅为0%，租金上升势头明显放缓，中小型办公楼同样维持在较高的空置率水平。
由于多数办公楼开发项目开工推迟，预计到2027年之前新增供应将较为有限。因此，报告预测板桥、麻谷、城东圣水等新兴商务区的办公楼将持续增长。
物流中心市场的交易规模为1.4万亿韩元，同比增加70%，回暖势头正逐步显现。以首都圈内建筑面积3万坪以上的新建大型资产为中心，交易正重新启动，在共9笔交易案例中，有8笔为综合型及常温型资产。第一季度新建物流中心供应面积仅约4万坪，同比减少84%。报告分析称，新增审批许可也转为下降趋势，供应正急剧收缩。
酒店市场前景乐观。得益于来自中国、日本、台湾、美国等地访韩境外游客的增加，预计以首尔为中心的运营业绩将持续稳定改善。Mercure酒店、Ambassador Pullman、Rosewood等全球奢华品牌也将继续进入韩国市场，对酒店资产质量水平提升的期待正在升温。同时，将既有零售设施或办公楼改造为酒店以最大化收益的尝试也陆续出现，进一步印证了市场对酒店板块的期待。
数据中心市场则因人工智能产业发展以及全球云服务企业加速进入韩国，被看好在中长期内保持增长势头。尤其是资产运用公司与全球数据中心运营商正竞争性地推进数据中心开发。但由于核心区域可开发土地不足、电力获取困难持续存在，预计首都圈内资产的稀缺性将愈发凸显。根据报告内容，到2027年，仅在首尔西南部及仁川、高阳、龙仁等首都圈地区就将新增供应约23座数据中心。
在租赁型居住产品方面，报告认为，在降息基调与政府贷款监管叠加作用下，月租需求增加、房东对月租偏好提升，使其正崛起为新的投资标的。近期外资投资者对韩国租赁型居住产品的投资，也反映出这一市场状况。事实上，原本以一次性支付为主的“全租”正加速向月租转化，租金也呈上升趋势，被视为正在夯实稳定的收益基础。此外，生活型住宿设施监管以及居住型房地产投资信托（REITs）活跃化等政策取向，也被分析为对租赁型居住产品市场产生了积极影响。
Koramco资产运用R&S室负责人 Kim Yeolmae 表示：“第二季度商业地产市场，相比短期需求，更需要根据中长期收益性和投资环境变化来调整策略”，“对办公楼、物流、酒店、数据中心等主要板块结构性变化的理解，以及有选择性的布局尤为重要。”
Koramco近期宣布“Vision 2030”，强调以投资者为中心的运作哲学，并通过组织重组以提升专业性和效率，推动经营全方位变革。公司计划今后通过按季度发布市场报告，持续分析各资产类别的变化与市场展望，为投资者提供有助于作出更合理判断的实质性洞见。
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