短短4个月暴涨2亿的狎鸥亭公寓“会涨到100亿”重建加速[实战理财]

by Lee Jungyun

Published 19 Mar.2025 09:30(KST)

Updated 20 Mar.2025 14:06(KST)

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狎鸥亭2区重建提速
在江南也是顶级地段
预计现代建设、三星物产等展开竞争

随着首尔江南区“头部”公寓——狎鸥亭洞现代公寓的重建加速推进，其作为投资标的的吸引力也随之增强。整备项目完成后，有望重塑为江南最高端居住区的预期，已提前反映在价格上。甚至有观点认为，重建完工后，面积约30坪的公寓价格将逼近100亿韩元。

19日据国土交通部实价公开系统显示，上月狎鸥亭洞新现代9次专有面积108平方米以创纪录的52.5亿韩元成交。与去年10月同面积公寓49亿~50亿韩元的成交价相比，短短4个月内价格上涨逾2亿韩元。附近的新现代12次也刷新了最高价纪录。去年11月，艺人 Park Suhong 以70.5亿韩元购入新现代12次专有面积170平方米的住宅，引发舆论关注。此后涨势不止，3个月后同面积公寓又以78亿韩元成交，持续改写最高成交价。

狎鸥亭现代，重建提速

这两个小区同属狎鸥亭2区，由于重建预期强烈，创纪录成交不断出现。狎鸥亭2区由新现代9·11·12次组成，于1982年建成，共27栋、1924户。重建后规划为2571户，最高约65层、最高高度约250米（容积率不超过300%）。预计总工程费将逼近2.4万亿韩元。

狎鸥亭2区被认为是江南内最顶级地段之一，位于地铁3号线狎鸥亭站与现代高中附近。步行即可到达汉江公园和狎鸥亭现代百货店。项目推进速度也快于周边小区。在等待重建的6个区块中，狎鸥亭2区有望最先开工。13日，《首尔市公报》刊登了“狎鸥亭2区重建整备区·整备规划决定案”公告。重建组合计划于今年6月发布施工单位招标公告，并在9月前完成施工单位选定。

距离施工单位选定仅剩数个月之际，各大建筑公司已经开始积极“争取组合员”。近期受工程费上升和经济低迷影响，建筑公司为争夺整备项目而激烈竞争的场面难得一见，但在该小区预计将形成竞争格局。由于工程费高企，既有可能确保一定收益，更可在竣工后借“建设江南区头部公寓”之名，强化品牌形象。

现代建设甚至申请了“狎鸥亭现代”这一商标权，并新设了正式专门团队“狎鸥亭重建营业团队”。在现代建设率先打响宣传战的同时，三星物产也在准备参战。一旦现代建设与三星物产参与投标，两家公司将在今年1月三星物产胜出的汉南4区项目争夺战之后，再度正面交锋。GS建设也有可能参与狎鸥亭项目的竞争。GS建设今年已在诺园区上溪5区再开发项目中被选为联合施工单位，目前累计中标金额已超过2万亿韩元。

在狎鸥亭2区率先突进的同时，其余区块也在加快整备项目的推进速度。作为狎鸥亭重建项目中体量最大的区域——狎鸥亭3区，正在推进最高70层、共5175户规模的重建工程，近期已向居民公开整备规划变更案。3区是将现代1~7·10·13·14次整合在一起的项目，将通过重建转型为最高70层、5175户规模的综合小区。近期3区内也陆续达成创纪录成交。据房地产大数据平台“阿实”的资料显示，上月现代1·2次专有面积196平方米以95亿韩元成交，远超此前89.5亿韩元的最高成交价。

每坪3亿韩元时代会到来吗

有舆论指出，在狎鸥亭公寓交易中动辄投入一般人难以想象的巨额资金，是否意味着价格被严重高估。然而专家建议认为，狎鸥亭是韩国地段条件最优越的区域之一，且重建后房价预期将继续上涨，因此难以简单断言其被高估。NH农协银行房地产专业委员 Yoon Sumin 表示：“像狎鸥亭这种区域，长期以来形成了‘富人区’的强烈形象，这种形象作为价值正被高净值资产家所认可。决定价值的不仅是效用，稀缺性也发挥着重要作用，在两极分化持续加剧的情况下，基于稀缺性进行的交易将会持续存在。”

他还预测，重建之后其作为投资标的的价值也将得以延续。Yoon委员称：“狎鸥亭正在对约1万余户住宅推进重建，这一地区的需求将持续保持强劲，这就是顶级地段所具备的力量。始终有人希望向更高等级地段迁移，未来也会出现卖掉盘浦房产后转而选择狎鸥亭的情况。”

部分观点认为，既然瑞草区盘浦洞 Raemian One Bailey 已经出现了每坪2亿韩元的成交价，那么在狎鸥亭，每坪价格有可能被推高至3亿韩元。房地产R114首席研究员 Yoon Jihae 表示：“狎鸥亭原本就是‘头部’区域，在新建效应之上，再叠加靠近汉江的溢价因素，每坪3亿韩元在现实中也是可能的。而且原有居住者的资金实力雄厚，房源很少流出，需求却始终存在，因此维持高价似乎并不困难。”