[Why&Next] “即使冻死也要买新房”的时代却说来了…首尔新建住宅交易进一步下滑

尽管今年贯穿房地产市场的关键词被认为是“冻死也要买新房”，但实际新建公寓的交易占比却不及往年。由于偏好新房的现象推高了价格，新房的交易比重逐步缩小。尤其是在带动首尔房地产市场价格上涨的“江南三区（江南区·瑞草区·松坡区）”和“麻龙城（麻浦区·龙山区·城东区）”，这一走势尤为明显。

专家预计，“冻死也要买新房”的趋势到明年仍将延续。但他们同时预测，受价格上涨影响，交易量减少的情况也将持续。想住新房的人如果要量力而行，按理说需要置换到旧房。然而，近期在施工成本上涨的影响下，重建旧房所需的时间和费用大幅增加，考虑到这一点，专家认为，这部分需求很可能会继续以等待新建小区入住所形成的“观望需求”存在。

用于“行走首尔”专栏——首尔市中心公寓与住宅混合分布的居住小区景象。照片 记者 Cho Yongjun jun21@

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根据国土交通部实价公开系统数据，截至本月29日统计，今年首尔公寓交易共4万7115件，其中新建和准新建等新公寓的交易占比为21.4%（1万60件），低于去年同期的25.6%。所谓新建小区，是指建筑年限在5年以下的小区。今年则包括自2020年至今年竣工的公寓。准新建小区是指建筑年限在6年至10年以下的小区。

在江南三区和麻龙城等今年房价主要上涨区域，新建公寓的交易占比下滑尤为突出。去年同期，江南三区新建及准新建公寓交易占比为20.2%（交易量：6040件），今年变为20.0%（8786件）。麻龙城则从28.5%（交易量：3229件）降至23.3%（5543件）。其中若只看新建小区，江南三区从7.7%缩减至7.1%，麻龙城则从10.2%降至5.2%。

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尤其是新房的交易件数从今年上半年向下半年过渡时进一步减少。今年上半年，首尔公寓交易2万7286件，其中新建及准新建小区的交易占比为22.7%；而截至本月29日统计的下半年数据中，该占比降至19.5%（总交易量：1万9829件）。江南三区（21.0%→18.6%）和麻龙城（25.4%→20.0%）在这一走势中起到了主导作用。

有分析指出，由于新公寓价格涨得过高，导致交易难以达成。Toomy房地产咨询公司所长 Kim Jegyeong 表示：“受新房偏好现象影响，新公寓价格大幅飙升。新房虽然很受欢迎，但因为太贵，反而使其在整体交易中的占比下降。”他还表示：“以麻浦区为例，新建小区的价格已突破21亿韩元，创下新高，但该地区也有一些老旧小区至今仍未恢复到此前高点。”

据韩国房地产院统计，房龄越新的住宅，价格涨幅越大。首尔房龄5年以下小区的买卖价格指数上月为101.44，较去年9月（94.00）上涨7.44%。房龄介于10年以上至15年以下的中等年限小区，同期涨幅为5.71%（96.36→102.07）；房龄在20年以上的小区，同期仅上涨3.29%（93.22→96.51）。

专家预计，今后新公寓的交易占比还将进一步下降。Shinhan银行房地产投资咨询中心团队长 Kwon Youngseon 表示：“对新公寓的需求会持续增加，报盘价也会随之上升，但在高价背景下，成交将持续面临困难。”他接着指出：“目前因实施压力情景下第二阶段总债务本息偿还比率（总债务本息偿还比率，Debt Service Ratio）制度，贷款监管仍在持续，即便基准利率下调，市面利率也没有下降。明年计划引入压力情景下第三阶段总债务本息偿还比率制度，即使进一步下调基准利率，贷款利率能否立即下行仍存在不确定性，从这一点来看，新公寓交易将进一步受到抑制。”

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相反，专家认为新建公寓价格的上涨势头将会延续。Kim 所长表示，随着“重建分摊金5亿韩元时代”的到来，新公寓价格将进一步走高。他说：“与其花15亿韩元买一套老旧小区，再缴纳5亿韩元分摊金期待重建，不如直接花20亿韩元购买新公寓。无论整体市场交易量多或少，新公寓中不断出现成交新高，价格还会继续上涨。”

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NH农协银行房地产首席专家委员 Kim Hyoseon 也表示：“新建小区的稀缺性日益增强。由于重建变得更加困难，加之社会各界对新建住宅供应断崖的担忧加剧，新公寓的需求势必增加。”她还指出：“新建与老旧小区之间的价格差距将进一步拉大，新房价格预计将维持在明显高于其他小区的水平，因此新建小区在整体购入中的占比将会下降。”

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