[居家聊]“一套优质房”风潮加剧房价两极分化

by Sim NaYoung

Published 03 Jul.2024 11:24(KST)

Updated 05 Jul.2024 09:55(KST)

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税负飙升致多套房遭嫌弃
江南公寓偏好尤为突出
首尔公寓供应不足也是原因

#首尔瑞草区盘浦Xi专用面积84㎡的房源在上月10日以34.8亿韩元成交，比1年前（32.5亿韩元）上涨了2.5亿韩元。首尔城东区的Centras也在1年间上涨了将近2亿韩元。以84㎡为基准，上月25日成交价为18亿韩元。对比去年同月的成交记录，当时价格在16.25亿韩元左右。越往首尔北部，价格回升速度越慢。首尔城北区Raemian Gireum Centerpiece（84㎡）在今年4月以14.58亿韩元成交，较1年前（13.15亿韩元）仅上涨了1亿多韩元。（以房地产大数据公司“阿实”的资料为准）

#首都圈房价则呈下跌趋势。仁川松岛SK View（84㎡）上月成交价为7.34亿韩元，比1年前（去年6月7.5亿韩元）下跌了1600万韩元。从各地区住宅买卖价格变动率（2023年1~4月累计对比2024年1~4月累计）来看，除首尔外其他地区的房价跌势更加明显。首都圈（-0.44%）、地方广域市（-0.90%）、8个道（-0.19%）全部为负值，只有首尔（0.02%）呈现上涨。

近期仅首尔房价上涨，首尔与非首尔地区之间的住宅两极分化愈发明显。有分析指出，由于江南地区“优质一套房”公寓的偏好现象以及首尔公寓供应不足的预期，导致这种两极分化趋势愈加突出。

“优质一套房”划分的房地产市场

Kim Hyoseon NH农协银行房地产首席委员3日以韩国不动产院资料为基础，指出了房价的两极分化态势。她分析称：“在文在寅政府时期，综合不动产税、转让税和取得税全部上调，人们开始回避成为多套房持有者，两极分化由此开始。”

她接着表示：“选择做持有江南‘优质一套房’的单套房持有者的人逐渐增多，对江南公寓的需求集中增加。”随着各类税负飙升，人们不再倾向于成为多套房持有者，而是转而选择在房价不会下跌的地区购入一套真正可靠的住房，这一需求持续存在，从而加剧了房价的两极分化。

Kim首席委员补充说：“以前在为地方居住者提供投资咨询时，他们还比较排斥购买首尔的公寓，但从2018年、2019年开始，就有人来咨询‘在首尔哪个地区买比较好’。如今地方人士大多也对首尔房地产感到好奇，寻找江南公寓的需求因此更为旺盛。”

如她所言，从今年1~4月的买卖价格变动率（累计基准、同比）来看，江南三区（江南0.17%·瑞草0.14%·松坡0.30%）以及麻·龙·城（麻浦0.34%·龙山0.59%·城东0.54%）涨幅十分显眼。相反，芦·道·江（芦原-0.55%·道峰0.61%·江北-0.19%）和衿·冠·九（衿川-0.23%·冠岳-0.28%·九老-0.29%）则出现下跌。

“能买的房子在减少” 不安心理被刺激

今年在首尔，“国民户型”公寓的全租合同中，超过一半的全租价格突破6亿韩元。5日，首尔一家房产中介张贴着全租与买卖行情表。照片=记者 Kang Jinhyung aymsdream@

近期对供应不足的担忧进一步推高了首尔房价。作为房地产景气先行指标的住宅许可套数（5月住宅统计）为2万3492户，较4月减少15.9%。从今年年初到5月，累计为12万5974户，比1年前同期减少24.1%。5月住宅开工为1万7340户，较前月锐减60.4%。通常住宅供应（入住）在取得许可后3~5年、开工后2~3年开始。

Kim首席委员表示：“随着首尔重建、再开发难度加大，需求旺盛的首尔自明年起入住量将大幅减少的预期正在浮现”，“在首尔内部，地段优越的新建公寓稀缺性凸显，推动了成交价格上涨。”

这种集中式房价上涨的态势也在向周边地区扩散，但其程度似乎远不及首尔。Kim首席委员补充说：“老旧公寓主要以低价房源为主进行交易，随着急售房被消化，除芦·道·江以外的公寓价格也从今年5月开始转为上涨，但目前涨幅仍然有限。”

相反，在需求被首尔吸走的地方地区，房价下跌、未售出房源也在急剧增加。她表示：“在大邱和庆北、釜山等过去房价涨幅较大且叠加供应过剩的地区，目前跌幅较大，下跌趋势也在长期化。”未售出公寓也集中在地方。根据国土交通部发布的未售出公寓增加地区（以4月为准），依次为仁川（1591户）、釜山（1344户）、京畿（1119户）、庆南（874户）。

Kim Taehwan KB经营研究所房地产团队长表示：“上月全国住宅买卖价格预期指数为93.3，整体仍以下跌预期为主，但只有首尔一地超过100，自去年9月以来时隔8个月再次转为‘上涨预期’。”“从各地区住宅买卖成交量增减率（以4月为准、环比）来看，首尔为30%，远高于其他地区。”