[现场直击] 高房价直击…首尔市中心小区内商铺沦为“鬼商铺”
首尔中区“힐스테이트 세운 센트럴”商铺
入驻已1年空铺林立
高利率致租赁需求下滑
“再怎么说这里是首尔市中心，但租金这么贵，谁会愿意进来开店呢？”
本月15日记者探访首尔中区“Hillstate Sewoon Central”小区内商铺时发现，即便是中午时间，一层也几乎看不到行人。该公寓商铺距离入住已将近1年，但大部分仍处于空置状态。生活必需业态中只有一家便利店在一角入驻，其旁边商铺门前则凄凉地挂着“无人店铺”“小吃店”等鼓励入驻的推荐业种横幅。
像这样，首尔公寓小区内商铺近期一直处于“没人要”的境地。由于施工成本上涨，销售价格被大幅推高，再叠加高利率导致商铺需求减少的影响，很多商铺至今仍找不到业主。
位于首尔瑞草区的超高价公寓“Raemian One Bailey”商铺，目前在162个门店（以普通分销为准）中，也有20余个仍为空置。这一公寓商铺靠近首尔地铁3·7·9号线高速巴士客运站站和9号线新盘浦站，属于“双地铁枢纽”区位，分销当时曾创下较高竞争率，但最终签约率仅为60%。
总户数高达9510户的首尔松坡区“Helio City”公寓小区内商铺，即便在入住5年后的现在，也依然未能填补空置。松坡区一位公认中介表示：“小区内商铺B栋与A栋相比可达性较差，流动人口少，因此空铺依然很多”，“部分门店的月租金已降至60万~80万韩元的水平”。
本应凭借公寓小区住户的消费需求早已满铺的小区商铺之所以出现大面积空置，原因可从高销售价格中找到。“Raemian One Bailey”商铺的分销价格最高达到每3.3平方米（1坪）1.1亿韩元，“Helio City”商铺每坪价格也被称超过1亿韩元。
销售价格越高，就越难找到承租人。想多收租金的认购业主与希望低价入驻的承租人之间的差距难以弥合。一位分销业界相关人士表示：“在利率高、经济形势又不好的情况下，很少有人愿意在承担高额租金的前提下做生意”，“从房东立场看，与其降租，不如干脆等到景气好转前一直空置着”。
高利率同样是承租人的一大负担。根据全国银行联合会数据，5大市中银行（KB国民银行、新韩银行、韩亚银行、友利银行、NH农协银行）个人工商户信用贷款利率，从2021年12月的年利率2.7%~4.2%，在去年12月升至年利率5.2%~6.2%，一年间上升了2个百分点以上。有实物抵押的贷款利率同期也从年利率3%区间大幅飙升至5%区间。
商铺信息平台SanggaRadar代表 Seon Jongpil 表示：“施工费用上涨约30%，导致销售价格逐步走高，但由于住户对小区内商铺的利用频率下降，盈利能力已大幅下滑”，“以商铺过度供应的小区为中心，空置率始终难以下降”。根据韩国不动产院发布的《商业用不动产租赁动向调查》，商铺和办公楼的投资收益率从2022年三季度的1.39%降至去年三季度的0.84%，一年间下降了0.55个百分点。
![“有钱也享受不到”……真正“顶级0.1%”的世界 [奢华世界]](https://cwcontent.asiae.co.kr/asiaresize/93/2026051507261063923_1778797570.png)
建筑业界也出现了减少公寓内商铺数量的动向。开发商通过尽量压缩收益性不佳的商铺规模，转而在公寓分销上最大限度地获取利润。一家建筑公司相关人士表示：“随着商铺滞销的小区不断增加，我们有时会在最初设计阶段就建议开发商减少商铺数量。”Seon代表也称：“对于难以吸引外部客流、消费仅局限于公寓住户的小区，正呈现出缩减商铺规模或数量的趋势。”
版权所有 © 阿视亚经济 (www.asiae.co.kr)。 未经许可不得转载。
