住房抵押贷款最长期限延长至40年，取消普通型特例住房贷款
从今天起无法证明还款能力 住房抵押贷期限最多40年
50年期或仅限34岁及以下申请
特例住房公积金贷款仅保留优惠型…27日起普通型取消
从13日起，在一般银行申请住房抵押贷款（以下简称住房抵押贷）的人，如不能证明自身偿还能力，其总债务本息偿还比率（DSR）计算期限将被限定为最长期限40年。只有在能够对单个借款人的偿还能力作出明确证明的情况下，才可获批期限为50年的住房抵押贷。
从本月27日起，由韩国住宅金融公社运营的特例住房抵押贷款的适用条件也将被收紧。仅向“夫妻合计年收入不超过1亿韩元、且住房价格不超过6亿韩元”的中低收入刚性需求人群供应特例住房抵押贷款。
金融委员会于13日召开了“有关部门联合家庭负债现状检查会议”，并公布了上述措施。金融委员会表示：“继7月之后，8月住房交易回暖势头仍在持续，以银行业住房抵押贷为中心，贷款余额仍以5万亿至6万亿韩元规模的增幅在持续。”
无法证明偿还能力时 DSR计算期限最长期限为40年
首先，对难以证明偿还能力的人，将在住房抵押贷全期限内把DSR计算期限限定为最长40年。金融委员会解释称，此举旨在“防止50年期贷款被用作规避DSR监管的手段”。
DSR是指在个人年收入中，当年需要偿还的本金和利息所占的比重。金融委员会自去年7月起，分别对第一金融圈和第二金融圈设置了40%、50%的监管上限。也就是说，若年薪为5000万韩元，则一年内最多只能申请到需偿还本金和利息分别为2000万韩元、2500万韩元的贷款。该规定适用于从金融公司借款1亿韩元以上的所有借款人。
不过，在综合考虑借款人的预期寿命、退休时间以及退休后收入水平等因素、能够明确证明其偿还能力的情况下，可将贷款期限放宽至50年。对此，金融委员会相关人士表示：“将是可以使用政策性贷款中50年期产品的年龄段”，并称“各银行可以将退休金等其他偿还能力因素一并纳入考量”。目前，在特例住房抵押贷款中，50年期住房抵押贷仅限34周岁及以下人群使用。
金融委员会接着表示：“银行在发放期限为40至50年的长期贷款时，必须做好管理，防止其被用于过度举债和投机性需求”，并称“对于集合贷款、多套房持有者以及生活安定资金等家庭负债扩张风险较高的领域，也要谨慎发放”。
选择浮动利率时 贷款额度将进一步降低
如果限制50年期住房抵押贷的措施仍无法产生削减家庭负债的效果，监管部门还将推出新的对策，即引入“仅对浮动利率贷款在考虑利率上升可能性的基础上计算DSR”的压力DSR制度。
金融委员会相关人士解释称：“当然，借款人实际适用的贷款利率另行计算，但这一做法旨在反映今后利率可能上升的情况。”他表示：“在计算DSR时，只在测算阶段套用过去5年中最高的利率来核定贷款额度”，“结果就是，相比固定利率，选择浮动利率时，贷款额度会变得更低。”这是为了在加息周期降低过度利息负担，并引导借款人选择固定利率贷款的方案。
例如，若借款人年收入为5000万韩元，在利率为4.5%时申请贷款（适用DSR 40%、期限50年），其最高可贷额度为4亿韩元。但若引入浮动利率压力DSR制度，在此基础上再加1个百分点的附加利率，则最高可贷额度将缩减至3.4亿韩元。
金融当局还将对农协、渔协与企业银行的DSR监管特例进行检查。这些银行为了支持中小企业、小商户贷款以及农民贷款，其“DSR超过70%的比重管理标准”为15%，高于一般银行的7%。金融委员会相关人士表示：“虽然在DSR监管上给予了优惠，但事实上已确认这些银行向上班族发放了大量与初衷不符的贷款”，“当局将进行检查，并在必要时采取强化监管的措施。”
特例住房抵押贷款普通型将被取消
作为另一项稳定家庭贷款的措施，将取消特例住房抵押贷款普通型产品。截至今年8月底，特例住房抵押贷款的发放金额已达供应目标金额（39.6万亿韩元）的89.4%（35.4万亿韩元）。其中，用于购买新建住房的资金最多，被视为近期家庭负债增加的主要原因之一。在过去7个月中，高达61.1%（21.6395万亿韩元）的总金额被用作购房贷款资金。鉴于此，金融委员会决定，将特例住房抵押贷款剩余的4.2万亿韩元供应目标额度，集中投向中低收入和刚性需求人群。
金融委员会表示：“普通型特例住房抵押贷款的支持对象以及已持有住房的临时性两套房持有者，仅可在本月26日前申请特例住房抵押贷款。”普通型的对象为“夫妻合计年收入超过1亿韩元的借款人，或房价超过6亿且不超过9亿韩元的住房”。临时性两套房持有者是指“以在3年内处置原有住房为条件，申请新购住房资金的借款人”。
从本月27日以后，仍可使用特例住房抵押贷款的，仅限于“夫妻合计年收入不超过1亿韩元且住房价格不超过6亿韩元”的优惠型产品。金融委员会相关人士解释称：“考虑到住宅金融公社有限的支持能力以及家庭负债的增长状况，将支持集中于最需要帮助的阶层是不得已的选择。”
版权所有 © 阿视亚经济 (www.asiae.co.kr)。 未经许可不得转载。
