[房地产AtoZ]被嫌弃的超小型公寓，为什么还要建？

Published 23 Jun.2023 07:28(KST)

Updated 21 Dec.2023 11:03(KST)

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去年曾引发社会广泛关注的首尔江东区遁村洞“奥林匹克公园Foreon”公寓小区，规模达1万2032户，是在原遁村主公小区基础上重建而成。尽管是这种超大型小区，其中29平方米的一居室户型就有326户，由一个客厅和两个房间组成的39平方米户型更是多达1644户。该小区首次分销时，39～49平方米超小型、小型户型的签约率仅在50%左右，表现低迷，甚至出现了滞销。像这样，超小型公寓（专用面积40平方米以下）虽然在需求方中并不受欢迎，却在再开发、重建小区中随处可见。

样板房内，来访者正在查看 Olympic Park Foreon 重建小区模型。 [韩联社供图]

狭窄到极致的超小型公寓，为何还要建？

之所以要建设这种随时可能沦为“鸡肋”的超小户型，主要原因在于政府为扩大住房供应而引入的小户型义务供应制度。直到2000年初为止，首尔市内的重建、再开发公寓都受到一项规定约束：专用面积40平方米以下的户型必须占到总户数的8%。当时大户型偏好度极高，各重建组合往往先大量兴建大户型，再尽可能追加最小面积户型以维持法定比例，结果就出现了面积狭小、户型结构畸形的公寓。

近来则通过“胡萝卜”而非“鞭子”来保障小户型住宅供应。凡是一定比例以上配置小户型住宅的小区，政府会通过提高容积率等方式给予各类激励。对重建、再开发组合而言，只要建设小户型住宅，并按增加的容积率扩大户数进行分销，就能最大化利润。

租赁住宅的法定比例也是关键因素。目前在首尔进行再开发的小区，必须将整体住房数量的15%建设为租赁住宅。如果各自治区判断需要稳定住房供需，还可以在10%以内上调租赁住宅比例，最高可将25%的住房建设为租赁住宅。

直到去年，由于以“户数”作为比例计算基准，多数小区会将租赁住宅全部做成超小户型。面积越小，越有利于增加租赁住宅户数，因此大部分小区都通过这种方式来最大化收益。

但为克服这一局限，首尔市去年提出将比例计算基准改为“总建筑面积”。其用意在于将以数量扩张为中心的租赁住宅供应转向提升质量水平，预计今后租赁住宅中的超小面积将减少，中、大户型公寓将进一步增加。

通过超小户型压低最低分销价……为商铺组合员“上车”降门槛

也有为了让商铺组合员能够获得分销资格而建设小户型公寓的情况。在推进再开发或重建的小区中，若商铺组合员希望分得一套公寓，就要以商铺权利金额和公寓最低分销价格为基准。商铺权利金额是将评估价乘以比例率得出的数额，在再开发小区中，只有当这一权利金额高于公寓最低分销价格时，商铺组合员才能获得公寓分销资格。重建项目则有所不同，需要将公寓最低分销价格乘以组合章程中规定的“计算比例”。

通常若新建公寓以中、大户型为主进行分销，公寓最低分销价格有可能高于商铺权利金额。在这种情况下，商铺组合员难以参与分销，因此开发主体会同时配置价格相对低廉的超小型公寓，以压低整体的公寓最低分销价格。

过去这类超小型公寓几乎不受欢迎，但在房价急剧上涨的去年，其交易占比却大幅攀升。根据韩国不动产院统计，去年首尔公寓交易中，超小型公寓交易占比为25.9%，是2021年（12.5%）的两倍多。业内认为，这是由于一人家庭持续增加，加之当时房价高企，相对“门槛”较低的超小型公寓需求随之上升。