[BOK聚焦]韩国银行：“房价还要再跌…全租贷款也需纳入DSR”

by Mun Jewon

Published 22 Jun.2023 07:32(KST)

房地产“下跌·反弹”分岔口…韩国央行也实行双重目标
近期家庭负债增势不容小觑…严密关注
若考虑家庭负债应维持“温和下跌”走势
韩国央行：“全租资金贷款也有必要适用DSR”

2月23日上午，在首尔中区韩国银行举行的货币政策方向记者座谈会上，韩国银行总裁 Lee Changyong 正在回答采访记者的提问。 [图片来源=联合新闻提供]

近期房价跌势有所放缓，住房抵押贷款也再次增加，“房地产已见底”的认知正逐步扩散。监测国内金融稳定状况的韩国银行，其关注重点也正迅速从“房地产硬着陆”风险，转向对“房价反弹”的担忧。一般认为，由于房价跌幅较预期更快收窄，韩国银行正密切关注房价不久后重回上涨通道、从而推动家庭贷款扩张的可能性。

担心房地产硬着陆的阶段已过……韩国银行对反弹比对下跌更为敏感

从韩国银行21日发布的《金融稳定状况报告》来看，未来房地产市场既存在因买卖价和全租价格急剧下跌导致的全租保证金返还受阻、房地产项目融资（PF）不良的忧虑，也存在因房价反弹引发家庭贷款增加的忧虑，两种风险并存。韩国银行有关人士表示：“今年4～5月房地产反弹来得比想象中更快，家庭贷款随之增加，因此报告不再只瞄准一个方向，而是对上涨与下跌两方面同时设定了目标。”

这意味着近期房地产市场形势复杂、前景判断困难。不过，韩国银行内部目前更侧重于近期房地产市场反弹及其带来的家庭负债增加风险。仅从第一季度情况看，房价急剧下跌的势头已经减弱，因此认为已过了需要担心硬着陆的阶段。根据韩国房地产院数据，全国公寓价格涨跌幅在3月为-1.09%，4月为-0.62%，5月为-0.23%，正在快速修复中。

图片由联合新闻提供

房地产价格，短期内温和下行更为理想

不过，这并不意味着韩国银行立刻预判房价将转为上涨。相反，韩国银行的立场是，短期内房价延续温和跌势的可能性更大，而这也是更为理想的情形。韩国银行总裁Lee Changyong也在19日记者座谈会上表示：“近期虽出现（跌势）放缓的迹象，但在这一时点就认定房地产市场已经回暖，未免过于草率”，“目前并非房价会很快上涨的局面。”

韩国银行解释称，“有序”的价格调整更为可取。就此，一位韩国银行相关人士表示：“过去2～3年间房地产价格曾大幅飙升，现在需要对这部分进行一定程度的消化，同时也要压降家庭负债”，“如果房价以（温和的）斜率向右下方移动并维持下去，就可以视为有序调整。”其含义是，即便近期房价大幅下跌，也尚未完全回吐前届政府时期的暴涨涨幅，因此仍有必要进一步下调。

韩国银行：“全租资金贷款应纳入总债务本息偿还比率监管”

关于房价还应再跌到何种程度，政府和韩国银行都没有正式表态，但一般认为，目前国内家庭负债占国内生产总值（GDP）比重已超过100%，至少应降至80%左右才算合理。房价下跌后，承租人的居住成本会下降，全租资金贷款需求也将减弱，从而使家庭负债得以逐步缩减。按国际清算银行（BIS）的统计标准，我国家庭负债规模位居世界第三，水平极高。

因此，在部分信贷监管问题上，韩国银行与政府看法出现分歧。韩国银行自去年12月起就主张，应将全租资金贷款也纳入总债务本息偿还比率（DSR）监管，但政府对此持否定态度。目前全租资金贷款不同于住房抵押贷款，不受DSR监管，因此被批评为推高家庭负债的主要因素之一。韩国银行在去年全租价格下行阶段的金融稳定报告中，也写入了有必要扩大DSR适用范围的内容。

相反，政府认为，如果将全租保证金也计入DSR，则承租人事实上难以再获得其他贷款，因此难以扩大适用。相反，政府在近期全租价格下跌后，正推动在“返还承租人保证金”这一目的范围内，暂时性放宽对房东的DSR监管一年等放松措施。韩国银行也表示，对特定对象实施有针对性的放宽是可以考虑的，但对于整体全租贷款DSR的强化，则认为是“十分必要的选项”。