[房地产AtoZ]“全租诈骗盲区”近生别墅，有何风险？

Published 12 May.2023 06:00(KST)

Updated 21 Dec.2023 11:05(KST)

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“举报了自己的全租诈骗受害情况，却被告知因为是所谓的‘近邻生活设施别墅’，不属于救济对象。当时签订租赁合同时调取了登记簿誊本，没发现任何异常才签的约，如今却说是违法建筑，实在让人不知所措。”

近期，因房屋售价跌破全租保证金、导致押金无法返还的“空壳全租”问题愈发严重，受害租客不断增加。尤其是最近在首尔恩平区，一些原本获批为近邻生活设施、却被非法改造成住宅使用的“近邻生活设施别墅”也出现了全租诈骗案例，预计将进一步扩大租客的损失。

让租客哭诉的近邻生活设施别墅，到底是什么？

所谓近邻生活设施别墅，是指将近邻生活设施中的商铺部分违规改造为居住用途的一类违法住宅。外观看起来与普通多户住宅大楼相似，但实际上却是与审批用途不符的违法建筑。根据建筑法，近邻生活设施应当用作零售店等日常生活所需的商铺设施。其停车场和楼层限制等标准不同于住宅，事实上难以变更为住宅用途。

近邻生活设施别墅之所以盛行，是为了提高开发收益。对建筑主而言，若以近邻生活设施名义取得许可，就可以在减少停车场面积的同时建造更多楼层，从而在成本方面占据优势。之后再安装炊事设施，将其改造成住宅使用，因此从外表看与普通住宅相差无几，很多人在不知其为违法建筑的情况下进行买卖。

以现行首尔市附属停车场设置标准为例，近邻生活设施每134平方米（设施面积）至少需设置1个停车位，而多户住宅及共同住宅则需按面积标准，至少为每户配备0.5个以上停车位。在楼层限制方面，建筑法规定多户住宅为3层以下，多世代住宅及联排住宅为4层以下，但对近邻生活设施则没有单独的层数限制。

近邻生活设施别墅危险在哪里？

问题在于，居住在近邻生活设施别墅中的承租人，可能得不到充分的法律保护。被归类为商铺建筑的近邻生活设施，有时无法办理住址迁入申报，导致租客无法取得对抗力。一旦发生全租诈骗等纠纷，租客实际上很难拿回押金。此外，居住在近邻生活设施别墅的承租人无法申请全租贷款，也不能加入全租保证保险，受到多重限制。

指望政府支持也并不现实。此前政府曾表示，若全租诈骗受害者拍得相关住房，将提供低利率贷款支持，但据悉像近邻生活设施别墅这类违法建筑将被排除在支持对象之外。再加上根据韩国土地住宅公社（LH）的内部规定，此类建筑被排除在收购出租对象之外，公共机构回购的可能性也很小。

即便如此，仍有租客选择近邻生活设施别墅，原因在于其价格相对低廉，而且难以判断是否属于违法建筑。房东考虑到其违法属性，往往以低于周边行情的价格投放市场，背负较大经济压力的社会新人容易因此心动，最终选择近邻生活设施别墅。

此外，即便在同一栋多户住宅楼里，也可能出现部分楼层为正规住宅，而个别楼层被登记为近邻生活设施的情况，仅凭外观很难区分。要想确认这一点，必须调取建筑物台账，而通常在签订租赁合同时，人们只查看登记簿誊本，无法得知这一信息，因此极易疏忽。

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不过，近邻生活设施别墅的风险不仅落在承租人身上，持有该建筑的房主也可能遭受损失。一旦违法建筑事实被查实，受到处置的并非最初实施违法行为的建筑主，而是现有所有人，将由他们承担履行强制金。如果不拆除炊事设施，每年最多可被处以两次、每次相当于市价标准额10%的履行强制金。若违法加建部分在结构上无法恢复原状，损失将几乎无法挽回。

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。