“房价9300万，押金却要1亿多”……变成“空壳全租定时炸弹”的仁川
仁川弥邱忽区多处现“空壳全租”
仁川公寓全租比率最高达92%
因担忧保证事故 租赁权登记一年激增5倍
两年前在全国房价涨幅中位居第一的仁川，如今已变成“空壳全租”的雷区。在因全租诈骗造成的损失已极为严重的情况下，近期仍不断出现全租价格高于买卖价格的案例，引发舆论担忧，认为今后受害规模将进一步扩大。
![最近在仁川接连有3名全租诈骗受害者身亡，18日上午，在仁川市弥邱忽区，全租诈骗受害者的公寓窗户上悬挂着控诉受害情况的横幅。 [图片来源=韩联社供图]](http://www.asiae.co.kr/news/img_view.htm?img=2023042020191196187_1681989551.jpg)
根据21日国土交通部实价公开系统的数据，仁川弥邱忽区朱安洞“朱安站新日Happy Tree”专用面积67平方米住房，于本月12日签订了3亿韩元的全租合同。与今年2月以3.26亿韩元成交的买卖价格相比，仅便宜2600万韩元。
甚至还出现了全租价格反超买卖价格的情况。弥邱忽区朱安洞“石岩2次”专用面积45平方米的一套全租房源，于上月6日以1.08亿韩元成交，比去年12月以9300万韩元成交的买卖价格还要贵1500万韩元。
尤其是仁川的“全租价格率”（全租价格与买卖价格的比率）较高，被评价为对保证事故较为脆弱。所谓保证事故，是指承租人在全租合同解除或终止后1个月内，因无正当理由未能收回全租保证金，或在全租合同期间发生拍卖或变卖，在分配后保证债权人仍未能收回全租保证金的情形。
实际上，根据KB金融控股公司经营研究所近日发布的报告，仁川弥邱忽区、西区、南洞区、富平区、延寿区和中区的多户住宅全租价格率高达81%至92%。其中，在全租诈骗受害者3人相继选择极端方式结束生命的仁川弥邱忽区，全租价格率接近92%。通常在房地产上升期，由于房价被预期将继续上涨，房东有能力返还保证金；但若买卖价格急剧下跌，而全租价格接近甚至超过买卖价格，承租人就面临从房东处拿不回保证金的高风险。KB金融控股公司经营研究所预测称：“自2021年全租价格大幅飙升之后签订的全租合同，其到期集中在今年，随着全租合同的续约，关于保证金返还的纠纷将会增加。”
问题在于，近期仁川地区的全租诈骗案件高度集中，导致损失格外严重。韩国不动产院数据显示，今年2月发生的保证事故中，有89.1%、共999起发生在首都圈，其中仁川以356起居首；京畿道为344起，首尔为299起。由于该统计仅针对加入住房城市保证公社（HUG）全租保证金保险的人员，实际受害规模被推测远大于此。
随着担心发生保证事故的承租人增多，该地区的“租赁权登记命令”申请件数也在增加。根据法院登记信息广场的数据，今年第一季度（1至3月）在仁川针对集合建筑提出的租赁权登记命令申请共1951件，与去年第一季度的390件相比，增加了5倍以上。租赁权登记是指全租期限结束后仍未收回保证金的承租人，为对全租金获得法律保护而采取的措施。通过在登记簿誊本上明确记载“尚有未收回的保证金”，这是向HUG申请返还保证金时必不可少的程序。承租人在完成租赁权登记后，即便在尚未收回保证金的情况下搬离原住所，也能继续保有要求返还保证金的权利。
专家指出，近期随着全租价格回落，以公寓为中心的全租需求正在恢复，但“空壳全租”和全租诈骗的风险仍需高度警惕。J Edu投资顾问公司代表Ko Junseok表示：“仁川有大量准备重建的老旧多户住宅，曾吸引了众多‘价差投资’需求；随着近期买卖价格下跌，该地区保证金无法返还事故的风险持续攀升，必须提高警惕。”
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